LMNP en 2025 : les changements en vigueur… et pourquoi l’investissement en résidences de services reste une valeur sûre

Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs mesures fiscales et réglementaires sont entrées en vigueur dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Si certains ajustements concernent principalement les locations touristiques ou saisonnières, qu’en est-il pour les investissements locatifs meublés en résidences de services gérées??

La réponse est claire : les biens en exploitation sous bail commercial conservent leur intérêt, tant sur le plan fiscal que patrimonial.

Plus-value et amortissements : pas de changement pour les résidences gérées en exploitation

Depuis 2025, les amortissements déduits par un investisseur LMNP en régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Cette réintégration alourdit significativement la fiscalité applicable aux biens en location meublée classique.

Les biens LMNP exploités en résidence de services avec un bail commercial peuvent échapper à cette réintégration, lorsqu’ils relèvent d’une activité commerciale (BIC). Le traitement fiscal reste alors stable et prévisible.

À retenir : le LMNP géré sous bail commercial reste un placement fiscalement optimisé, même en cas de revente.

Régime micro-BIC : peu concerné en résidence gérée

Le micro-BIC, désormais limité à 30 % d’abattement pour les meublés non classés, est devenu moins intéressant. Ce changement concerne principalement les locations meublées courtes ou saisonnières, louées en direct.

Dans le cas des résidences de services gérées :

• Le régime micro-BIC n’est que très rarement utilisé

• Le régime réel simplifié reste la norme, permettant d’amortir le bien, le mobilier et de déduire toutes les charges liées à la location
   

Résultat : la réforme du micro-BIC n’a aucun effet défavorable pour les investisseurs en LMNP géré sur le second marché.

DPE : des résidences conformes ou maîtrisées

Les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les classes F et E seront concernées à partir de 2028 et 2034. Ces interdictions peuvent fragiliser des investissements dans des logements anciens mal rénovés.

En résidence de services, ces risques sont largement anticipés :

• Les bâtiments sont souvent récents ou mis à niveau régulièrement,

• L’exploitant prend en charge l’entretien,

• Les travaux à la charge de l’investisseur sont clairement définis, parfois amortissables fiscalement.

À retenir : les résidences de services déjà exploitées offrent un haut niveau de conformité et un faible risque de vacance, même dans un cadre réglementaire plus exigeant.

Prestations para-hôtelières et TVA : un cadre sécurisé

La réglementation 2025 impose une vigilance accrue pour les locations meublées proposant trois prestations hôtelières ou plus, avec une obligation de facturer la TVA dès 25?000 € de chiffre d’affaires annuel.

Cette mesure concerne surtout :

• Les meublés de tourisme exploités en direct

• Les plateformes type Airbnb
   

En résidence de services avec bail commercial :

• Le contrat de location ne fait pas porter la gestion des prestations à l’investisseur

• La fiscalité TVA est gérée par l’exploitant

• Le LMNP conserve toute sa simplicité et sa fiscalité optimisée
   

En résumé : 

Janvier 2025 marque un tournant pour certains investisseurs en meublé, mais pas pour ceux positionnés sur des biens LMNP gérés en résidence de services déjà exploités.

Dans un contexte fiscal qui se complexifie, le second marché offre un double avantage :

• Des biens déjà en place, sous bail commercial sécurisé

• Une fiscalité maîtrisée, encore optimisable avec un régime réel

Loin d’être affaibli, le LMNP en résidence gérée s’impose plus que jamais comme une solution de placement solide, lisible et durable pour les investisseurs.