La location meublée professionnelle (LMP)

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal avantageux pour investir dans l'immobilier meublé en France. Il permet de générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée. Destiné aux investisseurs pour qui la location meublée constitue une activité significative, ce statut offre une alternative puissante au régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Définition du Loueur en Meublé Professionnel

Un Loueur en Meublé Professionnel est une personne qui exerce une activité de location de logements meublés de manière régulière et substantielle. Contrairement au LMNP, le statut LMP implique une approche plus entrepreneuriale de la location meublée. Il s'applique dès lors que les conditions de seuils fiscaux sont remplies, avec pour conséquence des obligations accrues mais aussi des droits renforcés, notamment en matière de fiscalité et de couverture sociale.

Conditions d'éligibilité au statut LMP

• Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée.
• Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA).
• Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) jusqu'en 2023. Cette condition a été assouplie en 2024 suite à une réforme fiscale ; elle peut ne plus être obligatoire sous certaines conditions.

Avantages fiscaux du statut LMP

• Amortissement du bien et du mobilier : Réduction du revenu imposable par amortissement non déductible de la valeur du terrain.
• Déduction de toutes les charges : Travaux, intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurances, frais de comptabilité.
• Imputation des déficits : Les déficits BIC peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.
• Exonération de la plus-value : En cas de revente, une exonération totale ou partielle de la plus-value peut s'appliquer sous conditions de durée d'activité et de recettes.
• Exclusion de l'IFI : Les biens affectés à l’activité professionnelle ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Couverture sociale du LMP

En tant que Loueur en Meublé Professionnel, vous êtes affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) dès que vous dégagez des bénéfices. Cette affiliation permet :

• De cotiser pour la retraite de base et complémentaire.
• De bénéficier de l'assurance maladie pour vous et votre famille.
• D'accéder à des prestations sociales : indemnités journalières, allocations familiales, etc.

Obligations légales et comptables du LMP

• Tenue d'une comptabilité conforme avec bilan, compte de résultat, amortissements.
• Régime réel obligatoire : Pas d'accès au micro-BIC sauf exceptions (parahôtellerie).
• Déclarations fiscales en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• Respect des normes de sécurité et de décence pour les logements loués.

Exonération de plus-values de cession

• Exonération totale si recettes < 90 000 € HT (250 000 € en para-hôtellerie).
• Exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT (250 000 à 350 000 € en para-hôtellerie).
• Conditions de durée : l’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans.

Impôts locaux

• Taxe foncière : due par le propriétaire.
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : selon la commune et la surface déclarée.
• CVAE : uniquement si le chiffre d’affaires dépasse 500 000 €.

Comparatif LMP vs LMNP

Démarches pour obtenir le statut LMP

1. Déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) via le formulaire P0i.
2. Choix du régime fiscal réel simplifié (obligatoire).
3. Tenue d’une comptabilité dès le démarrage.
4. Respect des obligations comptables et fiscales annuelles.

FAQ

Peut-on cumuler LMP et activité salariée ?
Oui, à condition que les recettes locatives soient supérieures à vos autres revenus d'activité.

Est-il possible de passer de LMNP à LMP automatiquement ?
Oui, dès que les seuils sont franchis, le passage est automatique sans changement juridique.

Quels sont les risques du statut LMP ?
Une gestion comptable plus lourde et l’affiliation aux cotisations sociales. Mais les avantages fiscaux peuvent largement compenser ces contraintes.

Conclusion

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s’adresse aux investisseurs recherchant un cadre fiscal performant, une couverture sociale étendue et une logique patrimoniale sur le long terme. Il demande cependant rigueur et accompagnement. Pour bénéficier pleinement des avantages du LMP, il est essentiel de se faire conseiller et de mettre en place une gestion comptable sérieuse dès le départ.

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