Les résidences étudiantes

1. QU'EST CE QU'UNE RÉSIDENCE D'ÉTUDIANTS ?

Une résidence étudiante est destinée à accueillir pendant plusieurs mois au moins 70 % d’étudiants. Ce qui veut dire qu’elle peut également accueillir 30 % d’autres types de locataires, en priorité des jeunes travailleurs ou des touristes. Elles profitent généralement d'un taux d'occupation de 100 %.
Elles sont gérées par un gestionnaire exploitant qui assure le remplissage de la résidence, l'entretien, et le paiement des loyers aux investisseurs dans le cadre du bail commercial.

Les résidences étudiantes sont des établissements avec des espaces communs relativement réduits. La configuration des résidences permet d'envisager à l'issue du bail commercial , renouvelé 1 fois ou 2, une seconde vie immobilière et voir ces résidences devenir des copropriétés classiques. 

2. QUELS SONT LES SERVICES PROPOSES DANS LES RESIDENCES D'ETUDIANTS

Les résidences proposent également des services inclus ou à la carte tels que des laveries automatiques, une connexion internet illimitée, des salles de détente, de sport ou de travail, local à vélos, parking… Tout est fait pour créer un cadre propice aux études et à la convivialité. Depuis 2 ans, nous voyons éclore des résidences de nouvelles générations incluant des espaces de co working ou des espaces de convivialité.
Tous les appartements sont meublés et équipés, permettant de réduire les frais de déménagement. Ce sont essentiellement des studios et des T2, de 17 à 35 m2. Toutes les charges sont incluses dans le loyer : pas de surprises à la fin du mois pour ces résidents ayant souvent un budget limité.

3. POURQUOI INVESTIR MAINTENANT EN RÉSIDENCE D'ÉTUDIANTS ? 

Investir en résidence étudiante est un placement qui offre des perspectives d’avenir sur un marché en plein essor : la population étudiante ne cesse d'augmenter, alors que l'offre de logements en résidences couvre à peine 1/3 de la demande. 
C'est, surtout en période d'incertitude économique, un investissement sur une valeur refuge. Avec un ticket d'entrée autour de 70 000 €, c'est aussi l'opportunité pour les personnes désirant investir dans la pierre avec un budget limité. Le rendement annuel moyen va de 3,5 % à 4 % nets de charges. Sans risque de vacance, d'impayé ni de souci de gestion ou d'entretien. Grâce au bail commercial signé avec la société gestionnaire, c'est un investissement sécurisé et sans imprévu.

3. QUELLES SONT LES MEILLEURES CONDITIONS POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE D'ÉTUDIANTS ? 

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les investisseurs bénéficient d'une fiscalité très avantageuse. Les loyers tirés de la location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui permet de déduire de leur montant, les charges et dépenses liées à l'entretien, mais aussi l'amortissement comptable. Le l'investisseur réduit ainsi son assiette fiscale, ce qui conduit à une imposition de ces revenus faible ou nulle sur une très longue durée.

Le LMNP présente 3 grands avantages par rapport à la location nue :

• Les loyers sont libres,
• La rentabilité est supérieure à celle de la location nue,
• Occupé ou non, le bien peut être revendu.

Dans le cas des résidences étudiantes, la location meublée bénéficie de conditions plutôt favorables :

• la gestion est assurée par un exploitant - y compris les démarches liés à la location (publicité de la résidence, recherche de locataires, recouvrement des loyers impayés, gestion des dégradations...)
• en signant un bail commercial, l'investisseur sécurise ses revenus : la société exploitante s'engage à lui verser ses loyers, que le logement soit occupé ou non.

4. OÙ INVESTIR EN RESIDENCES D'ETUDIANTS ? 

Ces résidences LMNP sont souvent situées à proximité des établissements d’enseignement supérieur : Facultés, Grandes Écoles, I.U.T. … Elles doivent également être desservies par un réseau de transports en commun (bus, tram, métro…). Un achat LMNP étudiant doit cocher ces critères d'emplacement.
Il est recommandé d'investir sur le TOP 10 des villes étudiantes en France: 

1. Toulouse,
2. Lyon,
3. Rennes,
4. Strasbourg,
5. Montpellier,
6. Nantes,
7. Grenoble,
8. Bordeaux,
9. Paris,
10. Aix.

5. QUEL GESTIONNAIRE CHOISIR ?

Le gestionnaire exploitant est l'élément clé dans la pérennité de votre investissement.
Le taux d’occupation et la rentabilité de l'exploitation va dépendre de ses compétences. La qualité et la solidité du gestionnaire aura un impact significatif sur la revente de votre investissement, seront recherchés les meilleurs exploitants sur le marché secondaire des résidences de services.
Les principaux gestionnaires : Réside Etudes, Nexity Studea, Cardinal Campus, Logifac et Artémisia représentent 85% du marché.

6. Le bail commercial ?

Le bail commercial en résidences de services est un contrat de location entre l'investisseur  et la société gestionnaire, qui est locataire. Il conditionne l’engagement des parties. Il précise le montant du loyer, ses modalités de règlement et d'indexation, la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. La prise en charge des dépenses visées aux articles 605 et 606 du code civil doit figurer dans votre bail commercial.  

Les renouvellements des baux commerciaux s'effectuent généralement dans de bonnes conditions pour les meilleures résidences, et reconduits dans des conditions identiques aux loyers précédents. Ces renouvellements s'accompagnent bien souvent de travaux de remises en état ou de changements de meubles.
Investir un bien LMNP avec un bail commercial qui vient d'être renouvelé assure à l'acheteur une visibilité claire sur ses revenus et charges des prochaines années.