Les résidences séniors

Investir dans une résidence senior en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) géré se présente comme une opportunité de placement dans la pierre à la fois stable et pérenne dans l'univers de l'immobilier locatif. Ce type d'investissement allie les avantages fiscaux attrayants du statut LMNP à une demande locative croissante due au vieillissement de la population. Voici un aperçu des principaux avantages de choisir une résidence senior en LMNP géré pour diversifier et sécuriser son patrimoine immobilier.

Qu’est-ce qu’une résidence séniors ?

Les résidences seniors, conçues pour les personnes autonomes âgées de 60 à 80 ans, offrent un espace de vie adapté alliant appartements meublés, du studio aux 4 pièces, parfois des maisons de plain-pied. Ces logements sont spécialement équipés pour anticiper la perte d'autonomie des résidents. En plus des logements, ces établissements disposent d'espaces communs favorisant la convivialité, tels que restaurants, salles de cinéma, grands salons, et salles de sport, enrichis par une gamme de services para-hôteliers (par exemple un service ménage) et de loisirs.

Introduit dans les années 70, ce concept se distingue des maisons de retraite traditionnelles par son absence de médicalisation et son orientation vers le haut de gamme, visant à préserver l'autonomie et le confort des seniors le plus longtemps possible. Notamment, ces résidences n'ont pas été touchées par les problèmes de maltraitance observés dans certains EHPAD, et les coûts liés à l'équipement médical onéreux sont inexistants.

Pour prétendre à l'appellation de “résidence services”, l'établissement doit proposer au minimum trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison, et une réception pour les résidents. La plupart vont au-delà, offrant sécurité renforcée, restaurants, bars, salons de thé, coiffures, piscines, activités culturelles, et une équipe disponible 24/7, garantissant ainsi un environnement social actif et sécurisé.

Marché porteur et attractivité pour l'investisseur LMNP

Avec plus de 15 millions de seniors en France aujourd'hui, et une projection de plus de 22 millions d'ici 2060, la demande pour des logements adaptés excède largement l'offre existante. La génération des "papy-boomers", plus exigeante et en meilleure forme que la précédente, voit les résidences seniors comme une solution idéale, stimulant l'innovation et le rajeunissement des offres par les gestionnaires.

Investir dans une résidence seniors peut être considéré comme un investissement porteur pour plusieurs raisons, particulièrement dans le contexte démographique et social actuel. Voici les principaux facteurs qui contribuent à la pertinence de cet investissement :

1. Vieillissement de la population

La tendance démographique majeure dans de nombreux pays développés, y compris la France, est le vieillissement de la population. Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le vieillissement des baby-boomers, la demande pour des logements adaptés aux seniors est en hausse. Les résidences seniors répondent à cette demande en offrant des logements sécurisés, confortables et adaptés aux besoins des personnes âgées autonomes.

2. Demande croissante

La demande pour des résidences adaptées aux seniors dépasse souvent l'offre disponible, ce qui peut conduire à une stabilité des revenus locatifs pour les investisseurs. Cette situation est propice à des taux d'occupation élevés et à des rendements locatifs intéressants.

L'emplacement de la résidence : un élément important pour répondre à l'offre

- Proximité des services et commerces

Un emplacement idéal pour une résidence seniors se trouve à proximité immédiate de divers services et commerces : supermarchés, pharmacies, boulangeries, banques, et cabinets médicaux. L'accès facile à ces commodités permet aux résidents de maintenir une certaine indépendance et contribue à leur qualité de vie.

- Accessibilité des soins médicaux

La présence à proximité d'établissements de soins médicaux, tels que des hôpitaux, des cliniques et des cabinets de spécialistes, est un critère déterminant. Cela assure aux résidents un accès rapide à des soins de santé en cas de nécessité, un aspect rassurant pour eux et leurs familles.

- Proximité de transport

Une bonne desserte en transports en commun (bus, tramways, métros) facilite les déplacements des seniors vers le centre-ville, les lieux culturels ou chez leurs proches. Cela encourage également la visite de la famille et des amis, renforçant le lien social des résidents.

- Environnement calme et sécurisé

Les résidences implantées dans des zones calmes, loin du tumulte des grandes villes, tout en restant accessibles, offrent un cadre de vie apaisant et sécuritaire, deux aspects particulièrement recherchés par les seniors. La sécurité du quartier est également un critère primordial.

- Cadre de vie agréable

Les emplacements offrant un environnement agréable, avec des espaces verts, des parcs, ou à proximité de la mer ou de cours d'eau, ont la préférence. Un cadre de vie enrichissant et esthétiquement plaisant favorise le bien-être mental et physique des résidents.

- Dynamisme culturel et social

La proximité avec des centres culturels, des associations, des clubs seniors ou des lieux de loisirs contribue à une meilleure intégration sociale des résidents et permet de varier les activités proposées au sein de la résidence.

- Potentiel démographique

Les emplacements dans des zones avec une forte concentration de population cible, notamment les seniors autonomes et leurs familles, sont à privilégier. Cela assure une demande soutenue pour ce type de logement.

Avantages fiscaux du LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre des avantages fiscaux non négligeables aux propriétaires. En effet, il permet d'opter pour le régime fiscal du micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, ou pour le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l'amortissement du bien et du mobilier. Cette optimisation fiscale peut significativement diminuer l'impôt sur les revenus locatifs, rendant l'investissement encore plus attractif.

Dans le paysage actuel des investissements immobiliers, où les dispositifs fiscaux tels que la loi Censi-Bouvard ont pris fin et où les avantages liés au Pinel se sont réduits, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) émerge comme une des dernières niches fiscales particulièrement attrayantes. Ce statut offre à l'investisseur la possibilité d'une défiscalisation souvent intégrale de ses revenus locatifs, ce qui le distingue nettement des autres options d'investissement immobilier.

La récupération de la TVA est un avantage fiscal non négligeable qui peut rendre ce type d'investissement particulièrement attrayant. Pour bénéficier de cet avantage, l'investissement doit respecter certains critères et conditions spécifiques liés à la nature de l'exploitation et du bien immobilier.

Sécurité et simplicité grâce à la gestion déléguée

La gestion déléguée est un des piliers de l'investissement en LMNP géré. En confiant la gestion de la résidence à un exploitant spécialisé, l'investisseur s'affranchit des contraintes quotidiennes liées à la location. Cela inclut la recherche de locataires, la maintenance, et la gestion des services proposés aux résidents. Cette formule garantit une tranquillité d'esprit et permet de bénéficier de revenus passifs, tout en ayant un impact positif sur la qualité de vie des seniors.

Stabilité des revenus locatifs

La demande pour les résidences seniors est en constante augmentation, en raison du vieillissement démographique. Investir dans une résidence senior en LMNP géré permet donc de bénéficier d'une demande locative forte et croissante. De plus, les contrats de bail commercial avec les exploitants garantissent les loyers pour une durée généralement longue, offrant ainsi une visibilité et une stabilité financière accrues.

L'un des principaux atouts du bail commercial en LMNP géré est la garantie de versement des loyers, assurée par l'exploitant même en cas de vacance de certains logements. Cela réduit le risque financier pour l'investisseur.

Les exploitants leaders des résidences seniors en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) jouent un rôle crucial dans la gestion des biens et l'offre de services de qualité aux résidents. Bien que mon accès à des données actualisées soit limité à avril 2023, plusieurs noms ressortaient régulièrement comme références sur le marché français des résidences seniors. Voici quelques-uns des principaux gestionnaires à cette période :

• Domitys : Leader incontesté du marché des résidences seniors en France, Domitys propose un large éventail de résidences services à travers le pays. Réputé pour ses établissements de qualité, il offre un ensemble complet de services destinés à maintenir l'autonomie et le bienêtre des seniors.
• Les Sénioriales : Autre acteur majeur, Les Senioriales se distinguent par leurs résidences pensées pour offrir confort, sécurité et convivialité aux seniors actifs. Elles sont implantées dans des environnements calmes et sécurisés, souvent à proximité des commerces et services.
• Les Girandières : Faisant partie du groupe Réside Etudes, Les Girandières offrent des appartements confortables et des services adaptés aux besoins des seniors, dans une approche visant à combiner indépendance et disponibilité d'assistances variées.
• Les Jardins d'Arcadie : Avec un réseau de résidences partout en France, Les Jardins d'Arcadie se concentrent sur le bienêtre des seniors, grâce à des logements adaptés et une large gamme de services et d'activités.

Le prix moyen pour un achat dans une résidence séniors

Avec un prix moyen autour de 150 000 € pour un bien en LMNP dans une résidence senior, cet investissement est accessible à un large éventail d'investisseurs. Ce prix d'entrée peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la localisation de la résidence, la taille et le standing de l'appartement. L'investissement en LMNP offre des avantages fiscaux attractifs, comme la possibilité d'amortir le bien et le mobilier, ainsi que de récupérer la TVA sur le prix d'achat si les conditions sont remplies.

?Quelques chiffres et observations

Ces statistiques et observations mettent en lumière plusieurs aspects cruciaux du marché des résidences seniors et de l'investissement LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans ce secteur, offrant une perspective d'avenir pour les investisseurs. Analysons ces éléments plus en détail :

Croissance démographique et potentiel de marché

L'augmentation significative de la population âgée de plus de 75 ans, passant de 6,5 millions en 2022 à 11,3 millions en 2050, souligne une croissance démographique majeure. Ce vieillissement de la population crée une demande croissante pour des logements adaptés aux seniors, accentuant le potentiel des résidences services seniors comme un investissement prometteur.

Profil des occupants des résidences seniors

La majorité des occupants vivant seuls (70%) et la prédominance des femmes (70%) dans ces résidences indiquent des préférences spécifiques en matière de logement, de sécurité et de services, que les résidences seniors sont particulièrement bien placées pour répondre.

L'âge moyen d'entrée en résidence seniors est de 80 ans, inférieur de 6 ans à celui des entrées en EHPAD, ce qui suggère une transition vers ce type de logement avant la nécessité de soins plus intensifs.

Capacité financière des retraités

Avec 30% des retraités vivant avec plus de 2 210€ par mois et 10% bénéficiant d'un niveau de vie supérieur à 3 230€ par mois, une portion significative de la population cible dispose des moyens financiers pour les services offerts par les résidences seniors.

Le patrimoine net des retraités étant 35% plus élevé que celui des actifs en 2023, cela souligne une capacité accrue des seniors à investir dans des logements de qualité supérieure.

Accessibilité financière et couverture du marché

Le fait que 45% des personnes âgées de 75 ans et plus sont capables de payer le loyer pour un logement en résidence service seniors montre que le marché cible n'est pas entièrement saturé et que l'offre peut encore être étendue pour répondre à la demande existante.

Actuellement, avec seulement 75 000 logements représentant 1,2 % de la population âgée de plus de 75 ans, le marché des résidences services seniors est loin de répondre pleinement à la demande, indiquant un potentiel de croissance important pour les investisseurs.

Evolution du secteur

L'augmentation considérable du nombre de résidences seniors, passant de 300 en 2012 à plus de 1 000 en 2021, témoigne de l'expansion rapide du secteur. La mise en exploitation annuelle d'environ 70 nouvelles résidences services seniors confirme cette tendance de croissance.

Pour résumer

Investir dans une résidence senior en LMNP géré représente une option d'investissement immobilier solide, offrant une combinaison attractive d'avantages fiscaux, de gestion simplifiée, et de stabilité des revenus. C'est une stratégie particulièrement pertinente pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine dans un secteur à la fois porteur et socialement responsable, répondant aux besoins d'une partie croissante de la population. Avec une gestion déléguée et des revenus locatifs sécurisés, l'investissement en résidence senior en LMNP géré constitue une voie privilégiée vers la réussite dans l'investissement immobilier.

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illustrations émanant de résidences du groupe Aegide Domitys