Revente - loi Censi-Bouvard

Sommaire

• Résidence pour étudiants,
• Résidence médicalisée (EHPAD),
• Résidence de tourisme,
• Résidence services seniors.

Les avantages de la défiscalisation Censi Bouvard

Les 3 principaux avantages

• Une réduction d’impôt allant de 11 % à 25 % du coût d’acquisition, selon les périodes de défiscalisation, répartie sur 9 ans.
• La possibilité de récupérer 20 % de TVA, à condition que la résidence propose 3 des services suivants : petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, accueil des clients.
• De percevoir des loyers garantis, sécurisés par bail commercial, que le bien soit occupé ou non.

Les taux de réduction d’impôt Censi-Bouvard

• 25 % pour les acquisitions entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
• 18 % pour celles entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011.
• Et 11 % pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2012.

La réduction d’impôt était calculée sur le prix de revient hors taxes du logement, les frais de notaire, et les coûts de réhabilitation. La réduction d'impôt calculée sur le coût d'acquisition, plafonné à 300 000 € d'investissement par an, était répartie de manière linéaire sur 9 ans.

Le remboursement de la TVA 20%

L'investisseur en loi Censi-Bouvard pouvait prétendre à un avantage majeur, récupérer 20% de TVA sur le prix du logement, sous certaines conditions :

• Pour bénéficier du remboursement de TVA il est impératif que la résidence propose 3 des 4 services tels que le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle,
• Les loyers devaient être soumis à la TVA (TVA à 10% pour les résidences séniors, tourisme, étudiants et 5,5% en EHPAD),
• Opter pour le paiement de la TVA au régime simplifié,
• L’investisseur devait s’inscrire au SIE (Service des Impôts des Entreprises) en tant que Loueur Meublé Non Professionnel pour bénéficier du remboursement de la TVA.

Lors de la revente de votre investissement Censi-Bouvard, la TVA ne sera pas à rembourser si l’acheteur reprend le bail commercial en cours et l’engagement de TVA pris initialement pour 20 ans. Ni le vendeur, ni l’acheteur aura à rembourser ou à acquitter la TVA si l’acheteur respecte bien ses obligations permettant la dispense de réversion de TVA prévue par le code général des impôts. A ce titre, il sera nécessaire de faire mention dans l'acte de vente de l'article 257 du code général des impôts et faire les inscriptions à la TVA afin que celle-ci ne soit pas à restituer et ainsi éviter au vendeur un remboursement au prorata des 20ème écoulés. 

Conseils de La Centrale du LMNP

Au terme des 9 ans d'engagement, il est impératif de respecter les conditions de la loi afin d’éviter la remise en question du dispositif, le non-respect des engagements entrainant la perte des avantages de manière rétroactive. De plus, la TVA récupérée peut devoir être restituée si les conditions légales ne sont pas respectées.
Le renouvellement du bail commercial peut s’avérer être le moment opportun pour la mise en vente de votre bien LMNP, un bail tout juste renouvelé confère à l’acheteur une visibilité sur l’avenir et une sécurité supplémentaire, et en toute logique un argument de taille permettant de conforter votre prix de vente.

Il est à noter qu’en fin de dispositif Censi-Bouvard, le bien LMNP ayant ouvert droit à d’importantes réductions d’impôt ne peut ouvrir le droit à l’amortissement pour le propriétaire. Par conséquent, les loyers se verront taxés au taux marginal de l’impôt sur le revenu augmenté d'une taxation supplémentaire de 17,2% au titre de la CSG CRDS (soit 47,2% pour un contribuable dans une tranche à 30% et 58,2% si TMI à 41%).
Une fiscalisation confiscatoire des loyers motivant bon nombre de nos clients à vendre leur bien LMNP !

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