La fiscalité

les avantages fiscaux de la lmnp

La demande de logements locatifs meublés est en croissance en France depuis plusieurs années et les pouvoirs publics accordent en effet une aide fiscale aux propriétaires de ce type de logements locatifs. Les investisseurs ont trouvé stabilité et sécurité avec le statut LMNP créé en 1949. Ce statut vous permet de percevoir tout ou partie de vos revenus locatifs en défiscalisation.

3 conditions essentielles pour bénéficier du statut LMNP :

• Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000€, ou elles ne doivent pas excéder 50% des revenus du foyer fiscal. Il convient de noter, que l’activité de loueur meublé n’est pas une activité professionnelle principale. 

• Le bien doit être posséder par une personne physique (en propriété directe, en indivision ou par le biais de sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l’IR)). 

• L'appartement doit être meublé de manière à ce que les locataires puissent confortablement vivre, dormir, manger, se laver, etc.

Pour investir en LMNP deux régimes s’offrent à vous : Le MICRO-BIC et le régime réel : 

Le régime Micro-bic

Les systèmes Micro Bic sont réservés à la résidence principale, à un usage temporaire ou à la location saisonnière. Il s'agit d'un régime fiscal simplifié sauf si vous déclarez plus de 32 000 € par an. Il n'y a pas de dépenses déductibles (entretien, main-d'œuvre, assurances, etc.), mais le revenu net imposable est calculé en tenant compte de l'abattement de 50 %.
Si votre activité annuelle est inférieure au plafond de la micro-entreprise, vous pouvez opter pour Micro-Bic.

Le régime Réel

Ce régime devient une obligation si les revenus de vos locations dépassent 70 000 € par an. Le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP comme :

• Les frais de notaire
• La taxe foncière
• Les intérêts et frais d’emprunt
• Les assurances associées au logement
• Les travaux (réparation ou remplacement)
• Les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom
• L’entretien (nettoyages, espaces verts,…)

Mais aussi :

• L’amortissement du bien et du mobilier
• Les provisions

Les locations meublées ont un taux d'imposition beaucoup plus faible que les locations nues. Elles bénéficient de taux d'imposition nettement inférieurs à ceux des locations non meublées. Si vous choisissez le système micro-BIC, 50% de vos revenus locatifs seront déduits immédiatement (contre 30% avec le régime micro foncier s’il s’agit d'un logement non-meublé). Si vous choisissez le régime réel, soustrayez tous les frais et la dépréciation du bien. 

En général, la location meublée est exonérée de TVA.

Les locations meublées sont généralement exonérées de TVA : 

• L'hôtellerie fournit des services tels que la réception des réceptions, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linges et nettoyage de l’établissement. 

Ainsi, les Résidences Services (Résidences Étudiantes, Affaires, Tourisme, Seniors et EHPAD) qui fournissent des services annexes sont soumises à la TVA sur leur loyer.
Il existe deux taux de TVA sur les loyers LMNP. Le taux de location des biens LMNP pour les résidences étudiantes, entreprises, tourisme et seniors est de 10 % et le taux de location des résidences de type EHPAD est de 5,5 %.

Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui l'a acheté sans TVA, vous devrez payer la TVA sur les bénéfices réalisés par le vendeur. Toutefois, veuillez noter que si vous êtes résident TVA, vous devez respecter une condition obligatoire. Pendant 20 ans, vous devez entretenir en permanence le bien locatif en utilisant les services annoncés. En cas de revente anticipée, la TVA au prorata doit être remboursée. Sauf si votre acquéreur continue à fournir des locations meublées et des services (article 257bis du CGI), ou si le gestionnaire de la résidence préempte votre bien. D'où l'intérêt d'investir dans un logement situé dans une résidence de services.

Lors de la revente : 

Le principe est simple : lors de la vente de biens LMNP, les plus-values ??réalisées sont issues des régimes privés des particuliers. Concrètement, avec un système d'abattement progressif, au bout de 22 ans, la plus-value peut être exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, exonérée de prélèvements sociaux.
Les plus-values ??sont calculées comme la différence entre le prix de vente (y compris les frais engagés dans la transaction) et le prix d'acquisition hors TVA, diminué des frais d'acquisition et des frais liés aux rénovations.
L'amortissement n'a pas encore été pris en compte. C'est donc un avantage fiscal très intéressant.

Si le montant de la plus-value dépasse 50 000 € par vendeur (dans le cas d'un couple qui revend son bien), une majoration s'applique selon un barème progressif de 2% à 6%.

En résumé, la location meublée bénéficie d'un certain nombre d'incitations fiscales que la simple location n'offre pas, et dans le cadre de la location meublée, le statut LMNP destiné aux personnes cherchant à sécuriser un revenu complémentaire s'intéresse particulièrement à la défiscalisation des revenus.

LMNP en résidences services : les règles de TVA

Veuillez noter que si vous tombez dans l'un des cas ci-dessus et que vous êtes assujetti à la TVA, vous ne l'obtiendrez pas. En réalité, les actifs devraient être détenus pendant 20 ans. La TVA doit être payée pour chaque remboursement temporaire. De plus, il ne devrait y avoir aucune interruption dans la prestation de services pendant ces 20 ans (3-4 petit-déjeuner, accueil, blanchisserie ou ménage). Choisissez donc si possible un logement meublé en résidence avec services (Résidence de Tourisme, Résidence Étudiante, EHPAD, Résidence Sénior, ou Résidence d'Affaires).
Cependant, il existe deux exceptions où la TVA n'est pas un problème si la propriété a été revendue il y a 20 ans.
Le bien sera revendu à des investisseurs qui continueront à fournir des locations meublées et des services essentiels par le biais de baux commerciaux (article 257 bis du CGI).

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) compose, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET).
Il s'agit d'un impôt local créé par la loi de finances 2010 en remplacement de la taxe professionnelle. Les activités commerciales professionnelles sont bien entendu soumises à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Ainsi, si vous louez un meublé avec des loyers imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous êtes assujetti à la taxe foncière des entreprises. Ceci quel que soit le régime fiscal choisi (Régime Réel Simplifié ou Régime Micro-BIC).
Dès que le propriétaire en logement meublé déclare le début de son activité, il doit enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient alors soumis à la CFE. C'est donc l'obtention d'un n° SIRET qui déclenche la CFE.

Comment calculer le CFE ?

La base d'évaluation de CFE est la valeur locative du bien (car la taxe foncière est également prise en compte). Le montant est calculé en multipliant cette norme d'évaluation par le taux d'imposition fixé par la municipalité. Une contribution minimale est versée si le prix de la location est inférieur à l'assiette fiscale minimale calculée par la commune où se situe le bien. Elle est déterminée sur la base de critères d'évaluation et son montant est déterminé par le conseil municipal.

La CFE : les cas d'exonérations

La location d'un bien LMNP à un opérateur de logements-services n'est pas soumise à la CFE car l'opérateur est redevable de cette taxe. Par conséquent, la CFE est exonérée lorsqu'elle investit dans des logements avec services. Cependant, la taxe foncière doit être payée. La taxe d'ordures ménagères (TEOM), perçue en même temps que la taxe foncière, est remboursée par l'exploitant sur présentation d'un avis d'imposition.
La CFE est payable par virement bancaire et uniquement sur le site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l'année en cours.
Les loueurs meublés en sont exonérés pour la première année d'activité de location meublée (sauf si l'activité débute le 01.01. de cette même année). La base d'imposition pour la première année suivant la constitution est également réduite de moitié.

Les conditions à respecter 

Avec le remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2018,  les règles d'exonération de l'activité de location meublée ont évolué, rendant plus compliquées les conditions à remplir pour en bénéficier et plus restrictif. Plusinvest a défini les principales règles à suivre pour aider les contribuables intéressés à mieux comprendre si un bien dans un immeuble locatif meublé est soumis à l'IFI.

La qualification commerciale (LMP) 

L'éligibilité commerciale des activités de location meublée au sens de l'IFI résulte de deux conditions cumulatives :

•  Il est impératif de dépasser le seuil de 23 000 € même si la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année.

• Le propriétaire d’un bien LMP doit déduire 50% de ses revenus de l’activité de la location, face à l’ensemble des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) , bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. A noter, le ministère de l’Economie et des Finances a précisé en août 2020 que les pensions de retraite ne devaient pas être prises en compte dans le total des revenus du foyer fiscal.

Sur ce dernier point, l'administration fiscale tient compte des revenus imposables liés aux activités de location, soit un bénéfice net après déduction des frais et des amortissements. Une situation difficilement réalisable en pratique qui se présente lors du choix d'un régime micro-BIC, ou en régime réel à la fin d'une activité, lorsque la collecte touche à sa fin...

Ces deux conditions cumulatives se rapprochent des critères requis pour accéder au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ainsi, il est peu probable que les bailleurs exerçant sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) puissent demander une dérogation IFI. Bon à savoir : La location d'une maison vacante est considérée comme une activité de droit civil et de gestion de propriété privée, donc aucune exonération IFI n'est accordée. Il est également possible de passer d'une location pure à une location meublée.

Fiscalité LMNP : la plus value immobilière

La location meublée non professionnelle présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Lors de la revente de votre bien immobilier dans le LMNP, les particuliers sont soumis au régime de disposition des revenus fonciers : impôt sur le revenu + cotisations sociales.

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE L'IMPOSITION ? 

La plus-value immobilière brute est la différence entre :

Le Prix ??de cession de l'appartement meublé (s'ajoute certaines charges et peut déduire, après vérification, des frais tels que frais de commercialisation, frais de publicité à la revente, frais de diagnostic, etc.).

L’opération sera donc exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. La plus value est payée par le notaire au moment de la vente.
Cas des biens LMNP reçus en donation : lorsque vous vendez un bien reçu en donation ou par succession, il n'y a pas de prix au sens propre du mot, mais une déclaration de valeur dans la donation ou la succession. Cette valeur est donc incluse dans le calcul de la plus-value à la revente. Par conséquent, il n'est pas dans votre intérêt de diminuer la valeur d'un héritage ou d'un cadeau car il y aura des répercussions négatives si vous le revendez.

Le fait que l'amortissement ne soit pas inclus dans le calcul de la plus-value immobilière du LMNP est un avantage fiscal.  Celle-ci pourra être révisée lors d'une prochaine révision de la fiscalité applicable aux bailleurs non professionnels. C’était d’ailleurs l’une des propositions du rapport CAP 2022 qui devait guider l’action du gouvernement d’ici à 2022. Les rapports sur les évolutions de la fiscalité immobilière sont aussi nombreux que les évolutions réglementaires touchant  à la location immobilière. 

QUELS SONT LES TAUX D’IMPOSITION EN CAS DE REVENTE D'UN BIEN LOUÉ EN MEUBLÉ ?

Les plus-values ??immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu net au taux forfaitaire de 19 %, suivi des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le taux de 17,2 % s'applique aux résidents de France, HUE (hors Suisse et UK) et ETNC (pays et territoires non coopérants) pour les Résidents UE (hors France), EEE et Suisse : 7,5 %, prélèvement de solidarité applicable à la double condition que le cédant soit affilié à un régime de sécurité Sociale dans l'un des Etats membres de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou en Suisse et qu’il ne soit pas affilié à la Sécurité Sociale française.
Pour les résidents britanniques : 7,5 % depuis le 1er janvier 2021, prélèvement de solidarité applicable à la triple condition que le cédant soit affilié à la sécurité sociale britannique, qu’il ne soit pas affilié à la sécurité sociale française et qu’il soit ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un autre Etat membre de l’UE.

Remarque : Les plus-values ??immobilières n'incluent pas l'amortissement effectué par un loueur en meublé non professionnel sur ses revenus locatifs déclarés BIC (Plus-values ??Industrielles et Commerciales). C'est aussi l'un des avantages fiscaux les plus importants du LMNP.

Pour les non-résidents : Les particuliers non-résidents de France et vendeurs de biens immobiliers sont soumis à un taux forfaitaire de 19% quel que soit leur pays de résidence. Si le prix de vente dépasse 150 000 €, le montant doit être réglé dans le mois qui suit l'acte sous la responsabilité d'un mandataire fiscal agréé par l'administration fiscale. Un représentant comptable est obligatoire pour les transferts effectués par des résidents hors UE, islandais et norvégiens et pour les biens détenus depuis moins de 30 ans. La plus-value peut être un cas compliqué, surtout si le vendeur est un non-résident dont les revenus d'un logement meublé en France dépassent 23 000 € et dont les autres revenus (salaires) sont hors de France. 

La défiscalisation en LMNP

La défiscalisation est un enjeu important dans l'examen du statut LMNP. C'est le principal argument en faveur du statut LMNP. Ce statut existe depuis 1949, ce qui en fait le plus ancien paradis fiscal de France. Depuis 1949, ce statut a toujours été confirmé par toutes les lois de finances. Cependant, la période d'exonération fiscale devrait être clarifiée. En effet, il couvre deux sujets bien différents : la défiscalisation Censi Bouvard et la défiscalisation LMNP.

DÉFISCALISER VOS REVENUS LOCATIFS AVEC LE STATUT LMNP

Le statut LMNP incite les particuliers à louer des appartements meublés. Cette incitation repose sur la réduction de l'assiette fiscale des revenus locatifs. Soustrayez tous les frais de fonctionnement et la quantité de travail du montant du loyer. Cela peut entraîner un déficit qui se répercute sur l'année suivante. Nous déduisons également les amortissements des actifs selon leurs « composants » (gros œuvres, façades, équipements techniques, plans d'étage, etc.) en les répartissant sur toute la durée de vie des composants individuels. Cela réduira l'assiette fiscale pendant des décennies. Ces calculs sont délicats et il est recommandé de les confier à un expert-comptable connaissant le statut LMNP. Ses honoraires seront déduits de vos revenus locatifs. De plus, la TVA est remboursée lorsque vous achetez un bien immobilier, soit 20% du montant total si vous vous engagez à conserver cet appartement en location meublé pendant 20 ans. Si la revente est la même pendant cette période, l'acheteur prend le relais et conserve le montant. Vous devez être bailleur non professionnel pour bénéficier du statut LMNP.

• Les revenus locatifs provenant de la location d'un ou plusieurs appartements meublés ne doivent pas dépasser 23.000 EUR par an
• Soit que les revenus locatifs n'excèdent pas la moitié des revenus bruts.
• Comme vous pouvez le constater, en effet, un LMNP « déductible » est une très bonne solution de défiscalisation.

POURQUOI investir en LMNP au lieu du DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

Le régime encadré par la loi Censi-Bouvard diffère du statut LMNP traditionnel. Il s'agit d'une exonération d'impôt sur la fortune. En d'autres termes, 11% de la valeur d'un bien neuf acheté pour servir de résidence-services est garanti restitué sous forme de réduction d'impôt de 1/9 sur 9 ans. Les valeurs immobilières éligibles sont limitées à 300 000 €, vous pouvez donc économiser jusqu'à 33 000 € en crédits d'impôt (jusqu'à 3 666 € par an) sur neuf ans. La TVA sera également remboursée, soit 20% de la valeur du bien s'il est convenu de le louer meublé pendant 20 ans. Cependant, le loyer n'est pas exonéré d'impôt, donc je paie des impôts sans pouvoir les réduire. De plus, les achats nouveaux ou non planifiés ne reçoivent pas toujours un loyer lors de leur acquisition.

Ce serait par exemple dans le cadre du dispositif LMNP « amortissable », ou nouvellement dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, en complément de l'acquisition d'appartements locatifs, où ce dernier offre des perspectives de défiscalisation moins intéressantes que le dispositif d'amortissement.