La fiscalité du LMNP

La Fiscalité du LMNP en 2025 : Le Guide Complet

Introduction

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des dispositifs préférés des investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier de revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. En permettant d’acheter un bien meublé, souvent en résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, affaires, tourisme), et en le louant à travers un bail commercial, le LMNP offre une combinaison séduisante de rendement, de stabilité et d’optimisation fiscale. Depuis 2025, plusieurs réformes sont venues modifier les équilibres fiscaux du statut. Ce guide vous fournit une analyse complète, à jour, et doublement enrichie pour vous aider à piloter efficacement votre projet d’investissement.

Qu’est-ce que le LMNP et à qui s’adresse-t-il ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel désigne tout particulier qui met en location un bien meublé à titre non professionnel. Ce statut ne nécessite ni inscription au RCS, ni cotisation sociale, contrairement au Loueur Meublé Professionnel (LMP). Il est accessible aussi bien aux contribuables souhaitant compléter leurs revenus qu’aux investisseurs aguerris en quête d’optimisation patrimoniale. Le logement peut être loué directement à un particulier ou géré dans le cadre d’une résidence de services via un exploitant professionnel.

Conditions d’éligibilité

• Être une personne physique ou une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), hors IS
• Recettes locatives annuelles < 23 000 € OU représentant moins de 50 % des revenus d'activité du foyer fiscal
• Bien meublé selon la réglementation en vigueur (décret du 31 juillet 2015)
• Bail commercial ou bail meublé classique signé avec le locataire ou l’exploitant

Les régimes fiscaux du LMNP en 2025

En 2025, les deux régimes fiscaux accessibles aux LMNP ont été réformés pour mieux encadrer la fiscalité des locations meublées. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépendra de votre niveau de recettes, de vos charges et de vos objectifs patrimoniaux.

Le régime Micro-BIC

• Accessible jusqu’à 77 700 € de recettes (sauf meublés de tourisme non classés : plafond abaissé à 15 000 €)
• Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les non classés), sans justificatif de charges
• Simple à déclarer, mais fiscalement moins avantageux si vous avez des charges importantes ou un crédit

Le régime Réel Simplifié

• Déduction intégrale des charges réelles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux d’entretien, assurances)
• Amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des frais de notaire
• Obligation de tenue de comptabilité, dépôt d’une liasse fiscale, et accompagnement souvent nécessaire par un expert-comptable

Depuis 2025, la réduction d’impôt pour frais de comptabilité liée à l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) a été supprimée. Toutefois, le régime réel reste le plus souvent la meilleure option pour réduire, voire annuler, l’imposition sur vos loyers.

L’amortissement : outil d’optimisation du régime réel

L’un des grands atouts du régime réel réside dans la possibilité d’amortir le bien, c’est-à-dire de répartir sa valeur (hors terrain) sur plusieurs années. Cette écriture comptable n’entraîne aucune sortie de trésorerie mais réduit considérablement le résultat imposable.

• Durée d’amortissement : 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier
• Amortissements reportables sans limitation de durée en cas de déficit

Jusqu’en 2024, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Ce n’est plus le cas depuis 2025.

Réforme 2025 : réintégration des amortissements

• Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable
• Exceptions : résidences services (EHPAD, étudiantes, tourisme classé) échappent à cette réintégration
• L’abattement pour durée de détention reste applicable (exonération IR après 22 ans, exonération prélèvements sociaux après 30 ans)

Cette mesure modifie profondément la stratégie de revente et pousse à une détention longue ou à une revente entre LMNP pour conserver les bénéfices fiscaux.

TVA et LMNP : récupération et conditions

Dans certains cas, notamment lors d’un achat en résidence de services, le LMNP peut récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien et sur les frais d’acquisition (mobilier, frais de notaire).

Conditions à respecter :

• Signature d’un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant
• Résidence offrant au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants : accueil, petit-déjeuner, nettoyage, linge
• Maintien de l’affectation à l’activité para-hôtelière pendant 20 ans

Conséquences en cas de revente anticipée :

• Remboursement partiel de la TVA au prorata des années restantes
• Possibilité de revendre à un autre LMNP reprenant le bail pour éviter le remboursement

Obligations fiscales et déclaratives du LMNP

• Déclaration des revenus locatifs dans la catégorie BIC via le formulaire 2042-C PRO
• En régime réel : dépôt d’une liasse fiscale, tenue d’un livre journal, grand livre et bilan comptable
• TVA : déclaration spécifique si récupération (formulaire CA12 ou CA3)
• Respect des clauses du bail commercial : entretien, indexation, renouvellement, préavis

Le recours à un cabinet comptable est vivement conseillé pour éviter les erreurs et bénéficier de l’optimisation fiscale maximale.

Fiscalité à la revente : plus-value immobilière

La plus-value réalisée en LMNP est calculée selon le régime des particuliers sauf si l'activité bascule en LMP.

• Prix de vente – prix d’acquisition (hors amortissements jusqu’en 2024, avec amortissements en 2025 sauf exceptions)
• Abattement progressif : exonération IR après 22 ans, exonération prélèvements sociaux après 30 ans
• Taxe sur la plus-value immobilière élevée pour les gains importants

Pour éviter la taxation excessive, il est souvent judicieux d’envisager la revente à un autre LMNP qui conserve le bien en location meublée sous bail commercial.

Comparatif LMNP vs LMP en 2025

Conclusion

Le statut LMNP reste, en 2025, l’un des véhicules d’investissement immobilier les plus efficaces fiscalement, en particulier dans le cadre des résidences de services. Toutefois, les réformes récentes imposent une veille accrue et une gestion plus rigoureuse, notamment pour anticiper la fiscalité à la revente. L’accompagnement par un expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine devient une clé indispensable pour sécuriser votre stratégie d’investissement et en tirer tous les bénéfices.