Locations touristiques en France : des impacts pour le LMNP géré à la suite de la réforme fiscale ?

Le marché des locations touristiques en France est sur le point de subir des changements significatifs en raison d'une réforme fiscale imminente. Deux députés s'apprêtent à présenter un nouveau projet de loi dans le cadre du Projet de Loi de Finances pour 2024 (PLF 2024). Les principales dispositions de cette réforme visent à réduire la fiscalité applicable aux locations saisonnières à 40 % et à imposer des restrictions aux logements énergivores, communément appelés "passoires thermiques."

Quelles locations touristiques sont impactées ?

Les locations de courte durée, proposées sur des plateformes de location de vacances populaires telles qu'Airbnb, Abritel et Booking, sont au cœur de cette réforme. Cette initiative vise à rétablir l'équilibre sur le marché locatif à partir de l'année 2024. Les zones tendues, y compris les grandes métropoles, les régions côtières et les stations de montagne, sont directement concernées. Actuellement, dans ces régions où la demande de logements à long terme dépasse largement l'offre, les résidents locaux se trouvent souvent contraints de chercher un logement à une distance considérable de leur lieu de travail. Des villes telles que Biarritz ou Bayonne, riches en potentiel touristique, voient de plus en plus de leurs habitants permanents déménager vers des villes moyennes du Sud-Ouest, comme Pau ou même Tarbes, situées à plus de 120 kilomètres.

Changements prévus pour les logements touristiques

Lors d'une visite à Dunkerque où elle a discuté de la crise du logement en France, Élisabeth Borne s'est montrée favorable au projet de réforme des locations touristiques, initialement prévu dans le cadre du PLF 2024. Le calendrier de cette réforme a été avancé pour faire face à la situation en constante détérioration. Le projet de loi, qui a déjà été évoqué dans la presse, propose des modifications importantes en matière de fiscalité des propriétaires et de l'état des biens mis en location.

Réduction de l'abattement fiscal 

Le principal changement proposé par les nouvelles mesures présentées à l'Assemblée en décembre est la réduction de l'abattement fiscal à 40 % pour tous les types de logements locatifs, qu'ils soient meublés de courte ou de longue durée, ou même vides. Actuellement, il existe trois catégories d'abattements fiscaux sur les revenus en fonction du type de location, avec des taux de 71 % pour les logements touristiques classés, 50 % pour les autres locations meublées et 30 % pour les logements locatifs nus. Ces avantages fiscaux avaient rendu les locations touristiques particulièrement attrayantes pour les investisseurs, ce que le gouvernement cherche maintenant à équilibrer en comparaison avec les locations à long terme.

En outre, des sénateurs ont déposé un amendement au projet de loi de finances 2024, proposant une réduction de la fiscalité des logements Airbnb à 30 % avec un plafond de revenus maximal de 15 000 €. Cette proposition va encore plus loin dans la diminution des avantages fiscaux accordés aux logements touristiques.

Interdiction de louer les passoires thermiques

La réforme exige également que les locations touristiques se conforment aux nouvelles normes en matière de performance énergétique, telles que définies par la loi Climat et Résilience. Jusqu'à présent, ces normes ne s'appliquaient qu'aux locations à long terme, mais elles seront désormais étendues au secteur touristique. Cette décision découle de la constatation d'une augmentation des ventes de logements mal classés en termes de performance énergétique depuis l'entrée en vigueur de la loi. Le gouvernement craint que ces biens ne glissent du marché locatif à long terme vers le secteur de la location touristique.

Quel sera le sort du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) entièrement géré au sein de résidences de tourisme ?

À l'heure actuelle, les investisseurs qui optent pour le LMNP géré au sein de résidences de tourisme peuvent se rassurer en sachant que cette réforme fiscale ne les affectera pas. Cette situation offre une stabilité fiscale rassurante aux investisseurs dans ce secteur spécifique.