Revendre un bien LMNP avant la fin du crédit : est-ce une bonne idée ?

Introduction

Vous avez investi en LMNP, mais votre situation a évolué. Une nouvelle opportunité ? Un besoin de trésorerie ? Ou simplement l’envie de réorienter votre patrimoine ?
Alors une question revient souvent : peut-on vendre un bien LMNP avant d’avoir fini de rembourser son crédit ?

La réponse est oui. Mais comme souvent en immobilier, la décision est plus complexe qu’il n’y paraît. Avant de vendre, il faut anticiper les conséquences financières, fiscales, et bancaires. Dans cet article, on vous explique tout clairement, sans jargon, et surtout sans tourner autour du pot.

Vendre avant la fin du crédit : est-ce autorisé ?

Oui, vous êtes libre de revendre votre bien LMNP à tout moment, même si le crédit n’est pas encore remboursé. La seule obligation : rembourser le capital restant dû à votre banque, sauf cas particulier.

Quels frais prévoir en cas de revente anticipée ?

Si vous remboursez le prêt avant son terme, vous serez probablement redevable de frais de remboursement anticipé (IRA).

• Plafonnés à 3 % du capital restant dû
• Ou à l’équivalent de six mois d’intérêts

Bon à savoir : certains prêts prévoient des exonérations en cas de force majeure (licenciement, mutation, décès…).

Et si le prix de vente ne couvre pas le crédit ?

C’est un risque. Si vous vendez à perte, vous devrez compenser la différence :

Exemple : Vous devez encore 120 000 €, mais vous vendez à 110 000 €. Vous devrez alors apporter les 10 000 € restants à la banque.

Quelle fiscalité en cas de revente LMNP ?

Vous êtes soumis à la fiscalité des plus-values des particuliers (hors amortissement BIC réel) :

• Exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu)
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans

Attention : si vous avez bénéficié du Censi-Bouvard, la revente avant 9 ans entraîne un remboursement partiel ou total de l’avantage fiscal.

Besoin d’estimer la valeur de votre bien ?

Transférer son prêt : une alternative à envisager

Il est parfois possible de transférer votre prêt sur un nouveau bien :

• Pas de frais de remboursement anticipé
• Conservation du taux d’intérêt

Renseignez-vous sur la portabilité de votre prêt.

Revendre un bien LMNP encore loué : que faut-il savoir ?

L’acheteur reprend le bail en cours. Ce type de bien peut séduire un investisseur, surtout si :

• Le rendement est attractif
• Les loyers sont stables
• La résidence est bien entretenue

Acheter avant de vendre grâce au crédit-relais

Le crédit-relais permet de financer un nouvel achat avant la vente :

• Jusqu’à 70 % de la valeur estimée
• Durée : 12 à 24 mois
• Taux souvent plus élevé

Utile si vous avez un projet en cours ou un acheteur identifié.

Conclusion : revendre, oui, mais intelligemment

Revendre un bien LMNP avant la fin du crédit est possible, mais demande réflexion :

• Anticipez les frais et la fiscalité
• Évaluez bien le bien avant la mise en vente
• Considérez la portabilité du prêt ou le crédit-relais

En résumé : vendez si cela a du sens dans votre stratégie patrimoniale globale.

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