Conseils pour investir

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Financer un investissement en LMNP

Financer via un prêt bancaire

Il est tout à fait possible que les investisseurs LMNP ne disposent pas encore de liquidités suffisantes pour acheter des biens LMNP en résidences gérées. En effet, un investissement peut être entièrement financé par crédit bancaire. L’augmentation des prix actuelle est favorable aux investisseurs qui cherchent à emprunter ou à utiliser l'effet de levier. Un investissement dans un LMNP peut être financé par un crédit immobilier.

Le prêt amortissable ou le prêt in fine

Le prêt amortissable va permettre de rembourser le capital et les intérêts en même temps tandis que le prêt in fine permet de rembourser dans un premier temps les intérêts puis dans un second temps à la fin du crédit, rembourser le capital.
Pour obtenir ces prêts, les banques s'intéressent à la capacité d'emprunt et à l'effet de levier, ainsi qu'à la viabilité et à la rentabilité des projets d'investissement immobilier locatif dans les LMNP. Dans la plupart des cas, ils valident la sélection des investissements du LMNP dans le logement public. Parce qu'un bail commercial garantit la perception des loyers, que le bien soit occupé ou non.

Investir en LMNP grâce à la revente d’un bien ou de fonds propres

L’objectif est d’investir en LMNP et de bénéficier de revenus immédiats sans devoir rembourser son crédit immobilier. Vous allez donc percevoir les loyers dès lors que vous devenez propriétaire du logement. C’est également un double avantage lors de la revente car les conditions seront meilleures : renouvellement du bail ou pouvoir acheter un logement plus important.
En achetant cash vous n’aurez pas à vous soucier des aléas bancaires pour obtenir le prêt.

S’associer pour investir

S'il semble difficile au début d'obtenir un bien, vous pouvez le faire à plusieurs. Il existe plusieurs solutions qui ont séduit de plus en plus d'investisseurs ces dernières années.

L'acquisition d'immeubles d'habitations détenues et gérées en indivision LMNP permet l'acquisition d'un bien immobilier par plusieurs acquéreurs copropriétaires de ces immeubles sur la base de l'article 815 du code civil. Lors de l'achat du bien LMNP, chaque copropriétaire obtient un droit sur les appartements LMNP au prorata de sa part dans le capital d'achat.
On peut acquérir une chambre ou un appartement dans une résidence gérée en étant marié, pacsé, concubin, de la même famille ou encore entre amis.
Les achats en copropriété sont une option rentable pour les investisseurs qui souhaitent acheter conjointement des propriétés LMNP sans restrictions. Cependant, la copropriété implique que les décisions concernant la propriété du LMNP dans la copropriété doivent être prises à l'unanimité des acquéreurs. C'est l'un des principaux inconvénients pouvant conduire à moyen terme à un blocage avec ce type de montage, par nature plus souple. Cela peut entraîner de graves problèmes si des malentendus surviennent pendant la période d'investissement.

L’investissement LMNP dans le cadre d’une SARL de famille

Une entreprise familiale doit contenir plusieurs actionnaires d'une même famille. La famille SARL est compatible avec l'acquisition et la gestion de biens locatifs car elle peut exercer des activités commerciales. Les SARL familiales sont financièrement transparentes, de sorte que les bénéfices sont imposés au niveau des associés, ce qui réduit l'assiette fiscale, généralement proportionnelle à la part du capital de la société. Cette solution permet une résiliation très souple de la part de chaque partenaire. Amélioration de la fiscalité sur les plus-values ??en cas de revente du bien. L'inconvénient est que lorsque vous démarrez cette entreprise, vous devez créer et gérer un compte. Même s'il s'agit d'une "petite" SARL, il est conseillé de consulter un commissaire aux comptes.

Investir en LMNP en fonction de son âge

Nous ne finançons pas nos investissements LMNP de la même manière que lorsque nous avons 30 ou 60 ans. Il n'y a pas d'âge limite pour investir dans les LMNP en logement géré et les emprunteurs de plus de 60 ans peuvent investir sur des projets immobiliers à condition de comprendre quelques points clés : l'âge n'a pas d'effet sur la santé d'un investisseur. Ce facteur est avant tout pris en compte par les assureurs proposant des taux plus ou moins élevés selon l'état de santé de l'emprunteur. Un jeune sera plus certainement intéressé à utiliser un crédit immobilier pour augmenter son patrimoine tout en baissant ses impôts. Les intérêts d'emprunt et d'amortissement du LMNP lui permettent de s'enrichir et d'avoir des revenus fonciers différés. Vous devez toujours vous rappeler que les propriétés LMNP sont des investissements plutôt que des actifs immobiliers.

Comment se crée un patrimoine avec le LMNP ?

L’investissement LMNP a pour vocation de générer des revenus réguliers et défiscalisés. Vous pouvez augmenter les flux de trésorerie sans augmenter les impôts et vous constituer un revenu pour votre retraite.

Lorsque vous construisez votre patrimoine et investissez dans des propriétés gérées, votre objectif est de couvrir la majorité de votre prêt immobilier avec vos revenus locatifs.

En investissant dans une résidence gérée, vous pouvez vous attendre à ce que le loyer soit payé mensuellement et revalorisé annuellement grâce aux baux commerciaux fournis par l'exploitant. Si vous vous dirigez vers le marché secondaire, vous toucherez votre premier loyer dès la signature du bail commercial, car le bien est déjà loué.

LMNP géré : un investissement sécurisé

L’investissement en général n’offre pas une visibilité sur le long terme car il fluctue selon le marché. Néanmoins, en LMNP géré, grâce au bail commercial vous aurez une visibilité sur les années à venir. Vous investissez alors de manière sécurisée.

Dans quels types de bien investir ?

On distingue quatre types de résidences gérées :

Les résidences étudiantes : l'immobilier est généralement abordable avec un investissement inférieur à 100 000 € et vous pouvez trouver une grande variété de résidences étudiantes sur notre site internet. La demande augmente d'année en année.
Les résidences de tourismes/affaires: Ils sont loués temporairement. Un emplacement à proximité d'un centre d'affaires ou avec vue sur la mer ou les remontées mécaniques est essentiel pour une création de valeur et une rentabilité optimales.
Les résidences séniors : Elles affichent une très forte croissance. Proposant des appartements de taille moyenne à grande,elles accueillent les séniors "en commencement de perte d'autonomie", généralement à partir de 75 ans. Là encore, les localisations sont diversifiées et tendent à couvrir des zones encore mal équipées.
Les EHPAD : Ces établissements de santé accueillent généralement des personnes dépendantes âgées de 85 ans et plus.

Quels investissements selon vos besoins ?

En résumé, ces différentes méthodes d'investissement basées sur le statut LMNP peuvent être sélectionnées en fonction de l'âge et de la croissance des actifs. Tout d'abord, achetez un logement dans une résidence étudiante. Il s'agit d'un investissement relativement modeste, principalement autofinancé par le loyer.

Une fois ce socle de départ sécurisé, vous pouvez accentuer l'aspect historique de votre investissement locatif en choisissant des biens plus valorisés, comme par exemple dans une résidence séniors. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert en la matière lors de ce type d'investissement. Cela vous permet d'avoir une vision à long terme de votre investissement. Bien entendu, nos conseillers Plusinvest pourront vous proposer le bien le plus adapté à vos objectifs actuels.

Pourquoi avoir un bien en LMNP ?

La partie « Investissement LMNP » de votre succession à la capacité de générer un revenu régulier non imposable.
Et au fur et à mesure que vous construisez votre patrimoine et commencez à investir dans des propriétés gérées, votre objectif est de couvrir la plupart de vos versements hypothécaires avec vos revenus locatifs.