Groupe Pierreval : exploitant de résidences services (City Résidence, Vivéa)

Le Groupe Pierreval est un acteur immobilier français “multi-métiers” (promotion, gestion/syndic, foncière…) qui exploite aussi des résidences services via deux marques dédiées : City Résidence (appart’hôtels / résidences hôtelières, du business à l’étudiant et jusqu’à la résidence de tourisme 4*) et Vivéa (résidences seniors).
Dans une logique de résidence gérée (dont LMNP selon les programmes), l’exploitant est l’acteur central : il commercialise, accueille, fournit les services et pilote l’exploitation quotidienne, tandis que l’investisseur est propriétaire d’un lot selon le cadre contractuel applicable (souvent un bail commercial en LMNP).

Fiche d’identité

Organisation

Groupe : Groupe Pierreval
Activités : promotion résidentielle et tertiaire, vente/location/syndic, foncière patrimoniale, et exploitation de résidences services.
Foncière : une foncière annoncée à 232 M€ d’actifs.

Repères 2024

Collaborateurs : ~564.
Agences : 19 en France.
Chiffre d’affaires 2024 : 358 M€ ; un communiqué évoque aussi 336 M€ réservés en 2024.
Capitaux propres : 110 M€

Résidences services

City Résidence : appart’hôtels / résidences hôtelières & tourisme (jusqu’à 4* selon le groupe).
Vivéa : résidences seniors “à taille humaine”, avec services à la carte.
Logique d’exploitation : optimisation et rénovation pour relancer l’activité.

Le concept Pierreval

Depuis 2008, le Groupe Pierreval indique s’être engagé dans la gestion de résidences services en structurant deux marques. Une spécificité mise en avant : le groupe explique intervenir fréquemment via la reprise de structures dont le gestionnaire était défaillant (loyers impayés), puis déployer un plan d’optimisation et de rénovation pour relancer l’exploitation.

L’objectif affiché est de pérenniser des services utiles au territoire (attractivité, hébergement, emplois locaux) tout en modernisant progressivement le parc.

Marques et positionnement

City Résidence

Positionnement : “le confort d’un appartement, le service d’un hôtel”.
Usages : séjours d’affaires, tourisme, groupes/CE, et offres étudiants.
Gamme : de l’économique à la résidence de tourisme 4*.
Implantation : métropoles importantes en France métropolitaine.

Vivéa

Positionnement : “liberté & sérénité” : vivre chez soi, avec accompagnement.
Implantations : cœur de ville ou à proximité, avec services/commerces à proximité.
Concept : espaces de convivialité, services à la carte, présence humaine qualifiée, et logique de lutte contre l’isolement.

Ce que cela change (résidence gérée)

Appart’hôtel : distribution, taux d’occupation, saisonnalité, e-réputation, qualité de service.
Seniors : qualité d’accompagnement, vie sociale, services, ancrage local, sécurité et confort d’usage.

Réseau

Le groupe publie plusieurs repères (selon les pages et documents) autour de son activité “résidences services” :

20 résidences gérées en France ; dont 16 résidences hôtelières et 4 “habitats seniors”.
City Résidence : 17 établissements, ~2 800 lits et 200+ collaborateurs.

Ces chiffres peuvent évoluer (ou varier selon le périmètre “marque” vs “groupe” et l’année de référence). Pour un investissement LMNP, l’analyse se fait ensuite résidence par résidence (adresse, état de l’actif, niveau de services, contrat).

Historique

1993 : point de départ de l’histoire du groupe.
2008 : diversification vers l’exploitation de résidences services et création des marques Vivéa (seniors) et City Résidence (résidences hôtelières).
2009 : City Résidence est présentée comme implantée depuis 2009.
2016–2018 : structuration nationale (ouverture d’agences, et City Résidence affichée à 14 résidences en 2018 sur la frise historique).
2023 : diversification (filiale à l’international au Vietnam et création de Pierreval Énergie).
2025 : rapprochement stratégique annoncé avec le groupe Carrere.

Le rôle d’un exploitant en résidence gérée

Dans un modèle de résidence gérée (appart’hôtel / seniors), l’exploitant assure généralement :

la commercialisation : canaux, tarification, remplissage (très structurant en appart’hôtel),
l’accueil et les services : réception, services sur site, assistance, vie résident (selon produit),
l’exploitation quotidienne : maintenance, propreté, sécurité, prestataires,
la qualité : standards, satisfaction, e-réputation (hôtellerie) / expérience et lien social (seniors).

En LMNP en résidence gérée, cela aide à comprendre la logique : l’exploitant pilote l’activité au quotidien, tandis que le propriétaire détient un lot au sein de la résidence (avec un contrat qui encadre loyers, charges, travaux, indexation…).

Repères généraux pour situer un investissement LMNP en résidence gérée

Sans analyser un cas particulier (résidence, localisation, bail), quelques repères généraux :

Marché local : accessibilité, demande (affaires/tourisme/étudiants ou seniors), concurrence.
Produit : qualité des appartements, espaces communs, niveau de services, positionnement.
État technique : parties communes, équipements, plan de travaux / rénovations.
Contrat : durée, indexation, répartition charges & travaux, renouvellement/sortie.
Exploitant signataire : vérifier la raison sociale exacte au bail (au-delà des marques “City Résidence” / “Vivéa”).

FAQ

Pierreval, c’est quoi exactement ?

Le Groupe Pierreval est un acteur immobilier français multi-métiers (promotion, gestion/syndic, foncière…) qui exploite aussi des résidences services via City Résidence (appart’hôtels) et Vivéa (résidences seniors).

Quelles sont les marques d’exploitation en résidences services ?

Pierreval met en avant deux marques : City Résidence pour les appart’hôtels/résidences hôtelières et Vivéa pour les résidences seniors.

Quels chiffres de réseau sont communiqués ?

Le groupe affiche 20 résidences gérées (dont 16 hôtelières et 4 seniors dans une plaquette), et City Résidence indique 17 établissements pour environ 2 800 lits et 200+ collaborateurs (repères de communication).

Quelle est la particularité mise en avant sur l’exploitation ?

Le groupe explique reprendre des structures dont le gestionnaire était défaillant, puis déployer un plan d’optimisation et de rénovation afin de relancer l’activité et pérenniser le service local.

Pourquoi parle-t-on d’“exploitant” en résidence gérée ?

Parce que l’exploitant opère la résidence au quotidien (commercialisation, accueil, services, maintenance). En LMNP géré, le propriétaire détient un lot immobilier, mais l’exploitation et le contrat structurent le fonctionnement.