Investir dans les résidences EHPAD
Les personnes âgées dépendantes peuvent être hébergées en EHPAD. Le traitement de la maladie d'Alzheimer et d'autres maladies peut se faire dans les résidences EHPAD. Il existe actuellement plus de 8 000 résidences EHPAD en France. Sur ces 8 000 résidences, 25 sont des établissements privés à but lucratif. Les murs de ces établissements privés appartiennent soit aux gérants d'exploitation, soit à des sociétés de type foncier ou géré par des gestionnaires de fonds collectifs, soit à des particuliers ayant investi sous le régime de la location meublée LMNP.
Les investissements immobiliers dans les secteurs de la santé et des seniors sont considérés comme particulièrement prometteurs pour les années à venir et tendent à s'accélérer avec le vieillissement actuel de la population.
Le marché de la dépendance
L'allongement de l'espérance de vie et le manque de prise en charge des personnes dépendantes ont conduit à investir dans les EHPAD. Il existe un marché intéressant pour développer des actifs dans un établissement pour personnes âgées.
Le vieillissement de la population entraînant une augmentation des personnes dépendantes, les besoins en EHPAD vont devenir plus importants dans les années à venir. Pour faire un investissement rentable, certains critères doivent être analysés avant d'investir dans une chambre en EHPAD.
Comment définir la dépendance ?
Une personne âgée dont l'état de santé entraîne des handicaps nécessitant un accompagnement dans les actes de la vie quotidienne est définie comme dépendante. Au 1er janvier 2015, 1,3 million de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l'allocation personnalisée d'autonomie soit 7,8% des personnes âgées de 60 ans ou plus.
En 2060, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindra 2,3 millions. La prise en charge des personnes âgées va devenir un enjeu de société majeur du fait du vieillissement de la population.
Quel est le marché de la dépendance ?
Aujourd'hui avec 89 lits en EHPAD pour 1 000 personnes de 75 ans et plus, la France souffre d'une grave pénurie de places disponibles alors que la demande croît de manière exponentielle. D'ici 2025, près de 500 000 places supplémentaires seront nécessaires pour accueillir les personnes âgées dépendantes. De nouvelles structures dédiées à la dépendance seront construites afin de combler le vide.
Un investissement dans un EHPAD est donc un investissement rentable, car le taux de remplissage des EHPAD est souvent proche de 100 %.
Qu’est ce qu’un EHPAD ?
EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite qui propose une chambre à ses résidents. L'EHPAD s'adresse aux personnes de plus de 75 ans qui ont besoin d'un accompagnement dédié et d'une aide au quotidien. Les soins sont prodigués par des professionnels de santé et l'EHPAD peut se spécialiser dans des maladies telles que la maladie d'Alzheimer et la maladie de Parkinson.
La résidence doit avoir conclu une convention avec le Conseil départemental et l'ARS pour assurer un accueil optimal des personnes dépendantes.
Quels avantages pour investir en résidence médicalisée ?
Le marché des EHPAD dispose également d'un avantage concurrentiel significatif par rapport aux autres logements tertiaires comme les logements étudiants ou touristiques, par exemple à travers la gestion de ces équipements. Cela permet une offre en phase avec le marché. La conséquence immédiate est que les résidences EHPAD ont en moyenne les taux d'occupation les plus élevés. Une étude en cours sur l'ensemble des résidences EHPAD (privés/publics/associatifs) montre également un taux d'occupation moyen de 98 %.
Investir dans un EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Le bail commercial est conclu avec le gestionnaire du logement et non avec le locataire de la chambre. Il s'occupe de la gestion locative de votre bien, vous percevez le loyer que la chambre soit occupée ou non, et vous n'avez pas à vous soucier des réparations et travaux.
Le marché de l'investissement des EHPAD offre des opportunités d'investissement attrayantes. En effet, le secteur du logement pour les personnes âgées dépendantes est l'un des marchés les plus clairs et fait partie des changements systémiques et des besoins fondamentaux, la démographie est l'une des variables macroéconomiques les plus prévisibles.
Les pouvoirs publics ont pour objectif d'uniformiser la qualité et l'éthique sur le marché. Les établissements doivent répondre à des normes précises et évolutives afin de sécuriser d'autant plus l'investissement.
L'achat d'EHPAD dans un établissement spécialisé est un marché porteur.
Quels critères à étudier pour un investissement ?
Cependant, comme pour tout investissement immobilier, plusieurs critères sont à prendre en compte avant de se décider pour un bien et d'investir dans un EHPAD.
Critère N°1 : l'état de la résidence et son âge.
Critère N°2 : masse critique et son compte d'exploitation
Critère N°3 : la qualité de l'exploitant et la qualité des prestations fournis
Critère N°4 : durée, fiabilité et transparence du bail commercial
Critère N°5 : politique de l'exploitant vis-à-vis de son écosystème, y compris des bailleurs.
Outre la qualité du bien et des services proposés par l'exploitant, l'investisseur doit également analyser avec soin la localisation de la résidence (environnement chaleureux et sécurisant, proximité des hôpitaux, bonne accessibilité, de préférence dans un quartier dépourvu d’établissements médicaux), que l'ancienneté du bien et la conformité aux normes en vigueur, son plan de travail, mais aussi la qualité du gestionnaire, notamment le bail commercial, qui fixe le montant du loyer et la répartition des la rémunération et le travail entre les différentes parties (notamment article 605 et 606 du Code civil).
Il y a une tendance à la concentration parmi de grands groupes de directeurs d'exploitation. Pour le paiement des loyers, la solidité financière sera un atout. Plus que tout autre achat LMNP, l'achat d'un EHPAD apporte un réel accompagnement et un vrai choix.
Les taux de rendement affichés ne sont pas les seuls critères utilisés. Un EHPAD à 4% de rendement avec un bail ferme de 9 à 12 ans peut être bien plus intéressant qu'un EHPAD à 5% avec un bail en tacite reconduction. De nombreux biens sont proposés sans véritables arguments et avec des durées de location très courtes.
Quels sont les principaux gestionnaires d’EHPAD ?
- Korian
- Orpéa
- Domusvi
- Maisons de famille
- Colisée
Quel investissement EHPAD faut-il privilégier en 2023 ?
En plus des critères cités ci-dessus, le comportement des gestionnaires de maisons de repos envers leurs propriétaires/locataires d'une part et leurs clients d'autre part est devenu important.
Les exploitants ont une une politique de développement volontariste ou une politique immobilière donnant la visibilité nécessaire aux bailleurs qui financent leurs surfaces, ont subi une atteinte à leur image. Lorsque la confiance chute, la valeur d' institutions aura tendance à baisser et les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés prendront des risques.
Les opérateurs qui ont défrayé la chronique après des accusations d'abus sont rejetés par les investisseurs et leurs conseillers, ainsi que les grands distributeurs immobiliers.
Les opérateurs ayant mis en place depuis plusieurs années une charte et des règles éthiques d'exploitation sont recherchés.
Nous recommandons en priorité en 2023 , par ordre de priorité :
-Colisée, pour sa charte éthique et son comportement envers les bailleurs
-Les résidences des exploitants du TOP 5, qui ont moins de 10 ans et qui ont renouvelés des baux commerciaux
-Les résidences avec des baux de longue durée, au détriment des baux en périodes triennales.
