Quand revendre un bien LMNP ?
La revente de votre bien en LMNP est un processus normal dans la construction de votre patrimoine. C'est un moment important pour un investisseur. On mesure la pertinence de l'opération à ce moment. Il est important de considérer le moment de la revente d'un bien dans une résidence gérée. On peut s'interroger sur la pertinence de conserver un bien LMNP après la fin de la fiscalité si l'achat a été le plus souvent motivé par une carotte fiscale.
Focus sur la revente d’un bien LMNP
Investir dans une résidence de services de second marché est particulièrement adapté aux investisseurs qui ne souhaitent pas avoir de contraintes de gestion.
Vous ne pouvez rien faire après avoir investi. Il suffira simplement de contrôler si nécessaire l'encaissement de ses loyers Investir dans une résidence gérée libère le primo-investisseur tout comme le second des contraintes inhérentes à un investissement traditionnel.
Tout est pris en charge par le gestionnaire de la résidence lorsqu'il investit dans des résidences services. La recherche d'un locataire pouvant s'occuper des réparations voire s'occuper du mobilier est à la charge de l'exploitant professionnel.
L'investisseur trouvera son compte s'il a un profil délégué.
Le marché de la revente de biens LMNP en résidences gérées ou de seconde main s'est structuré et développé ces quinze dernières années.
L’importance du bail lors de la vente d’un bien en résidence de service
L'investisseur dans LMNP est libre de revendre son bien à tout moment, même s'il l'a acquis l'année précédente.
La date de revente d'un tel bien doit être guidée par l'antériorité du bail commercial. Le meilleur moment pour se séparer de votre bien est lorsque le deuxième investisseur a une bonne idée du bail commercial restant. Plus le bail est long, plus le risque que le deuxième investisseur assume est élevé et plus il est susceptible de faire baisser le prix.
Il est important de faire appel à un professionnel de la revente LMNP en résidence gérée qui analysera tous les points à considérer pour obtenir une estimation précise du bien en fonction de la durée du bail restant à courir. Mais pas seulement...
Le prix augmentera immédiatement après le renouvellement du bail si l'opérateur est bon.
Vendre son bien
Vendre son bien après 9 ans dans le cadre de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant 9 ans. En contrepartie de cet avantage, l'investisseur doit conserver le bien LMNP pendant 9 ans afin de ne pas avoir à restituer le bonus fiscal qui lui a été attribué.
Mieux vaut attendre cette période avant de vous séparer de votre bien LMNP.
Vendre son bien LMNP : pas n’importe quand dans l’année !
Comme dans l'immobilier classique, si vous souhaitez vendre votre LMNP sur le marché de l'occasion vous devez choisir votre fenêtre d'opportunité dans l'année pour revendre votre bien.
À l'automne, les appartements à la montagne seront plus prisés qu'en hiver. Les résidences de tourisme gérées en bord de mer seront plus valorisées au printemps.
Les résidences étudiantes situées dans les villes universitaires se vendront mieux l'été avant la reprise des cours.
Vendre son bien LMNP après des travaux
Il peut être pertinent de rafraîchir un bien détenu en direct en vue de sa revente, mais pas pour un bien détenu au sein d'une résidence gérée.
C'est le gestionnaire du bail commercial qui se chargera de l'état des lieux et des éventuels travaux dont l'échéancier d'exécution, pour les plus importants, sera donc pris en considération pour apprécier la valeur de revente.
Le sort de la TVA dans la revente d’un bien LMNP
C'est un point important qui n'est pas apprécié. La TVA qui a été payée au premier acquéreur n'est pas un obstacle à la revente de son bien en LMNP.
En effet les ventes entre assujettis à la TVA cas de LMNP soumis au régime de la TVA réelle relèvent de l'application de l'article 257 bis du Code Général des Impôts qui dispose qu'il n'y a donc pas de régularisation automatique de la TVA du moins si l'acquéreur accepte de reprendre les obligations du vendeur.
Conseils pour bien préparer sa vente en résidences gérées
Il est nécessaire de réaliser une revente LMNP dans des conditions optimales :
- C'est une bonne idée de faire un rapport complet pour les investisseurs potentiels.
- L'investisseur secondaire sait utiliser une calculatrice et fixer le juste prix.
- La revente LMNP est un marché d'investisseurs. Pour conclure une vente avec cette clientèle spécifique, il est nécessaire de maîtriser les arguments immobiliers et financiers.
Gérer au bon moment la revente d'un bien LMNP en résidence gérée nécessite l'accompagnement d'experts professionnels ayant accès à un carnet d'adresses d'investisseurs potentiels. Si le dossier est solide, un bien meublé en résidence gérée sera plus facile à trouver acquéreur.
