Le bail commercial en résidence gérée
Un bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire, qui a le statut de loueur mobilier non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), au gestionnaire/exploitant de la résidence
Le bail commercial dans une résidence gérée LMNP
En tant que propriétaire d’un bien immobilier d'une résidence gérée LMNP, vous devez signer un contrat de bail commercial, élément central du dispositif.
Ce contrat définit et conditionne l'implication des parties. Il détermine notamment le montant du loyer, les modalités de paiement et leur indexation, ainsi que la répartition des loyers entre propriétaire et gestionnaire.
Avant de conclure un bail commercial en LMNP, vérifiez la fiabilité et la réputation de l'opérateur. Plus le gestionnaire est reconnu sur son marché, meilleur sera votre bail à long terme.
Le bail traitera des points suivants :
- Durée du bail
- Aspect ferme ou par période triennale
- Caution éventuelle du preneur à bail
- Destination de la résidence
- Répartition des charges entre bailleur et preneur
- Clause résolutoire
- Condition de cession du droit au bail
- Prise en charge de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères
- Pris en charge des mises en conformité
- Prise en charge des changements de mobilier, périodicité et montant maximum
- Procédure de renouvellement
Un bail qui dure plusieurs années ou même toute la durée offre une transparence à l'acheteur potentiel du bien. C'est un avantage très important.
Les conséquences juridiques
Le bail commercial est conclu entre un investisseur (bailleur) et le gestionnaire exploitant de la résidence gérée pour une durée minimale de 9 ans.
Typiquement, un bail en résidence de tourisme, séniors EHPAD ou d’affaires dure de 9 ans à 12 ans.. Il existe aussi des baux d'une durée supérieure à 12 ans, mais cela est moins courant.
Il est important de comprendre que le preneur à bail (le gestionnaire exploitant) est le propriétaire d'un fonds de commerce, et à donc le droit de prolonger le bail. Le propriétaire ne peut donc revendiquer son bail en fin de bail sauf en payant une indemnité d’éviction.
Les renouvellements et fixation des loyers du bail renouvelé se négocient avec un formalisme bien particulier, et qui à défaut de contrat, se déroule devant un juge des loyers.
Quelle est la différence entre une période ferme et une période triennale ?
Le terme triennal est un terme propre au domaine des baux commerciaux qui désigne les découpages de la durée totale d'un bail en sous-périodes de trois ans chacune. Un bail commercial a une durée totale de minimum 9 ans, parfois plus, rarement plus de 12 ans. Cette durée totale est elle-même découpée en périodes de trois ans qui s'achèvent donc au bout de 3, 6 et 9 ans après le début du bail. De cette situation découle le nom commun de bail 3/6/9.
Cet aspect est très important du point de vue de l'investisseur, puisque le locataire peut, entre autres, accorder des congés à la fin de chaque période de trois ans, c'est-à-dire des congés à condition que le délai de préavis, en règle générale, est de 6 mois (ou plus, selon les contrats conclus) Dans de nombreux baux commerciaux, le locataire peut choisir de ne pas quitter le bien à la fin de chaque période de trois ans. Cette exonération profite au bailleur car elle prolonge la période pendant laquelle son locataire ne peut pas quitter les lieux et lui garantit des revenus locatifs. Pour qu'une renonciation soit valable, elle doit être formelle et expresse dans le Contrat de location. En l'absence de mention explicite, le lieu est donc 3/6/9.
L'arrêté du 3 novembre 2014 de la loi Pinel a interdit cette dérogation pour les commerces. En revanche, c'est possible pour les bureaux et les locaux monovalents, y compris les résidences de services gérées.
En résumé, un bail commercial corporatif de 9 ou 12 ans n'a pas la même valeur pour un investisseur.LMNP qu'un bail traditionnel un bail de trois ans (3/6/9).
Nous noterons qu'en cas de nouveau bail dans une résidence de tourisme classée, les baux sont obligatoirement fermés (Loi Tourisme), même si cela n'est pas écrit dans le bail commercial.
Le renouvellement - comment ça marche ?
L'arrivée de la date de fin du contrat ne signifie pas qu'il est terminé.
La durée contractuelle d'un bail ne suffit pas à y mettre fin. Il doit faire l'objet d'une demande de congé émise par l'une des parties ou d'une demande de renouvellement.
Aux conditions du contrat initial, le bail se poursuivra au-delà du terme. Cette situation de prolongation tacite peut être rompue en respectant le même formalisme à savoir un congé délivré avec un préavis de 6 mois et pour la fin du trimestre civil ou bien une demande de renouvellement par le locataire.
Le congé délivré par le preneur :
Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d'éviction s'il quitte les lieux au terme convenu. Les lieux devront être conformes à l'état des lieux d'entrée.
Congé est délivré par le bailleur :
Le preneur aura droit au versement d'une indemnité d'éviction qui correspond au remplacement de la valeur du fonds de commerce si le congé comporte une offre ou un refus de renouvellement.
Demande de renouvellement formulé par le preneur :
Le preneur peut demander le renouvellement de son bail, soit dans les 6 mois précédent, soit à tout moment pendant la tacite reconduction. La relation bailleur locataire est consolidée par cette demande.
- Le bail est résilié.
- Elle oblige le bailleur à s'exprimer à défaut tacitement car il dispose de 3 mois pour manifester son refus ou son acceptation de la demande du bailleur. L'acceptation par le bailleur de la demande des locataires sera constituée par l'absence de réponse.
Deux situations sont possibles :
- La clause et les conditions du bail initial doivent faire l'objet d'une nouvelle détermination si un nouveau bail doit être accepté par le bailleur.
- Le bailleur doit payer l'indemnité d'éviction s'il refuse le renouvellement, ou bien exprimer les motifs de son refus de payer cette indemnité.
Le délai doit être respecté pour la remise de l'avis de bail commercial.
L'avis sera délivré par lettre recommandée ou par huissier soit pour la durée contractuelle, soit pour la date d'expiration du délai de trois ans avec un préavis de 6 mois.
En revanche si l'on se trouve dans la situation d'une tacite reconduction les délais à respecter seront les congés délivrés pour le dernier jour du trimestre civil et un préavis de 6 mois.
Il existe un délai pour demander le renouvellement du bail commercial.
Il n'est pas nécessaire d'appliquer le délai de préavis. En cas de prorogation tacite pour le dernier jour du trimestre civil, il suffit d'émettre la demande de renouvellement.
Le courrier recommandé peut être utilisé pour livrer ces demandes, ou par l’exploit d’huissier.
