LMNP - l'article 606 du code civil
Dans les EHPAD, la clarté du bail commercial sur la gestion des gros travaux est très importante.
Les règles de base
L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
Le Code civil prévoit une liste qui peut sembler précise, mais qui est incertaine pour certains travaux notamment la rénovation des façades ou de la toiture.
L'article 606 du code civil est très fréquemment utilisé dans le domaine des baux commerciaux pour répartir le coût des travaux entre propriétaires et locataires. Les grosses réparations du code civil sont assumées par le propriétaire tandis que les autres réparations sont assumées par le locataire.
Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont désormais systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la loi Pinel. Ce décret stipule que les travaux liés à l'article 606 du code civil ne peuvent plus être à la charge du locataire. Cette disposition met fin à la notion de loyer triple net s'il n'est pas d'ordre public.
Les locataires ne peuvent être facturés pour des dépenses liées à des travaux visant à remédier à la vétusté ou au respect de la réglementation tant qu'ils concernent des réparations majeures. Les nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la publication du décret.
Application des travaux de l’article 606 aux LMNP et aux EHPAD notamment
La loi Pinel a rendu impossible pour le bailleur de s'exonérer de ses obligations en matière de grosses réparations. Cette obligation est devenue publique.
Les exploitants peuvent préférer prendre en charge la gestion de ces grands travaux afin de pouvoir répondre aux obligations de mise aux normes qui peuvent leur être imposées par les pouvoirs publics. Le risque de voir leur autorisation d'ouverture remise en cause est la raison pour laquelle certains exploitants d'EHPAD proposent aux propriétaires de leur transférer leur obligation légale.
La possibilité légale est faite par une lettre explicite de l'opérateur reconnaissant son droit par la loi.
Ce point est souvent négocié dans ces conditions par les conseils juridiques des bailleurs, qui en le rédigeant ainsi disposent d'une sécurité juridique bien plus forte que si cette clause figurait dans le bail commercial. Une clause d'un bail commercial contraire à l'ordre public serait nulle et non avenue, selon la majorité des auteurs.
Les gros travaux dans les résidences gérées
En pratique, les gros travaux de l'article 606 et les mises aux normes sont majoritairement supportés par les exploitants en EHPAD.
S'il y a des exceptions qui se produisent, elles doivent être analysées avec prudence.
La responsabilité des gros travaux dans les résidences étudiantes, les résidences d'affaires séniors et le tourisme incombe souvent au propriétaire.
L'impact de l'article 606 nous semble moins important sur ces segments.
