LMNP : Avantages et inconvénients de la SARL en famille
LMNP : Investir dans la location meublée en SARL de famille
Une SARL, signifiant Société à Responsabilité Limitée, familiale est constituée d’associés qui apportent chacun une somme d’argent ou des biens. Ils reçoivent en retour des actions sociales donnant un droit proportionnel sur les profits et les droits de vote. Lorsqu'on achète une propriété auprès d'une SARL, c'est elle, en tant que personne morale, qui la possède.
Toutefois, les associés doivent être directement unis entre eux par des liens de parenté directe ou collatérale (mariage ou PACS). La relation familiale est définie par l’administration fiscale et doit être maintenue tout au long de la vie de l’entreprise.
Les avantages de la SARL familiale pour la location meublée
LA TRANSPARENCE FISCALE POUR PROFITER DES ATOUTS DU LMNP
La SARL familiale permet aux partenaires d’être imposés, individuellement, pour l'impôt sur le revenu (IR). Cela évite la double imposition IS + IR. Tous les associés peuvent donc bénéficier du dispositif fiscal du régime réel en LMNP (déduction des charges au réel et amortissement comptable des biens immobiliers).
PLUS VALUE DE CESSION SEMBLABLE AU LMNP
L'amortissement comptable déduit tout au long du bail n'augmente pas la plus value et donc la fiscalité, en cas de revente du bien détenu par la SARL familiale chaque associé est imposé au prorata de ses parts via le régime des plus-values pour les particuliers.
TRANSMISSION FACILE GRÂCE AU DÉMEMBREMENT DES PARTS SOCIALES
L'usufruit du bien peut être conservé avec l'aide de la SARL de famille. Il est moins coûteux de transmettre un patrimoine immobilier si l'on sait que la fiscalité est moins élevée sur la cession d'actions que sur les droits de succession.
Les inconvénients de la SARL de famille
OBLIGATIONS COMPTABLES ET FISCALES
Sous le régime réel LMNP, la SARL familiale devra tenir une comptabilité complète, tenir des assemblées générales, déposer des déclarations fiscales,etc. Il faut prendre en compte le temps passé et les coûts liés à ces actions dans le calcul de la rentabilité de l’opération immobilière envisagée.
DÉCALAGE DE TRÉSORERIE
Grâce au régime LMNP réel, il est possible d'annuler le bénéfice comptable de votre activité de location meublée afin de ne pas être taxé sur les revenus locatifs. La distribution des revenus locatifs aux associés est empêchée par l'absence de résultat positif dans une SARL familiale. Il faudra mettre en place des montages complexes ou attendre la fin de l'amortissement du bien pour trouver un profit et pouvoir percevoir la trésorerie accumulée.
Il est fortement recommandé de faire appel à un comptable ou un avocat fiscaliste pour vérifier que l'option correspond à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux, même si la SARL familiale présente des opportunités.
