Location meublée et SCI : est-ce compatible ?

Peut-on cumuler location meublée et SCI ? Explications 

Transition ou réelle opportunité, de nombreux investisseurs hésitent à louer un appartement meublé via la Société Civile Immobilière (SCI). Est-ce fiscalement favorable ? Quelles sont les limites ? Y a-t-il un risque ?

Qu’est ce qu’une location meublée ? 

Un appartement peut être loué de deux manières : "location nue" (sans meubles) ou "location meublée", c'est-à-dire suffisamment équipé pour que le locataire puisse vivre immédiatement dans le confort habituel.

Les bails en location meublée, sont plus souples que pour une location vide :

Deux statuts pour exercer cette activité 

Une distinction est faite entre une société de location de mobilier non professionnelle (LNMP), qui est utilisée par défaut, et une société de location de mobilier professionnelle (LMP), soumise à deux conditions cumulatives : Un revenu annuel supérieur à 23 000 € ET un revenu de cette activité supérieur au montant total des autres revenus imposables du foyer (salaires, autres BIC).

Bon à savoir : L'immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n'est plus une condition nécessaire pour devenir LMP.

La fiscalité de la location meublée

La location d'un appartement ou d'une maison meublée, même saisonnière, s'apparente à une activité commerciale. Ainsi, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Généralement préférable à la simple location, ce qui se traduit par un revenu foncier imposable plus élevé.

Trois régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime fiscal Micro-BIC pour le propriétaire bailleur LMNP ou LMP dont les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Micro-BIC offre une réduction de 50 % sur les revenus locatifs bruts, puis la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'impôt sur le revenu s'applique 

• Le régime fiscal Réel simplifié pour le loueur LMNP ou LMP dont les revenus locatifs supérieur à 72 600 €, ou sur option s’il le souhaite. C'est très souvent la meilleure solution pour réduire significativement les impôts. 

• Impôt sur les sociétés si l'activité de location de meubles est exploitée par une société (LMP uniquement).

En revanche, comme nous l'expliquons par ailleurs, la taxe sur les plus-values ??LMNP diffère de la taxe sur les plus-values ??LMP en cas de revente immobilière.

Quelles conséquences fiscales en cas de requalification ? 

Le premier risque que vous courez est que la SCI ne réponde plus aux critères d'imposition de l'IR et doit opter pour un IS. Cette mesure attire l'attention de l'administration fiscale qui peut procéder au redressement de la taxe.

Deuxièmement, le passage à l'impôt sur le revenu des sociétés signifie une imposition immédiate des gains non imposés et des gains immobiliers cachés. Les actionnaires doivent payer l'impôt sur les plus-values ??et l'impôt sur les plus-values ??SCI jusqu'à ce que l'option IS devienne effective. En outre, la SCI doit s'acquitter d'une taxe sur les revenus locatifs de 2,50 % du loyer de base brut perçu par la société.

Un autre inconvénient majeur est que les associés de la SCI soumise l’IS souhaitant percevoir tout ou une partie des bénéfices de la SCI devraient se verser des dividendes, ce qui entraînerait une double imposition : l’Impôt sur les Sociétés au niveau de la SCI et le l’Impôt sur le Revenu de l’associé (Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %). 

Enfin, lors de la vente du bien, une taxe professionnelle est appliquée sur les plus-values, moins favorable que le régime des plus-values ??immobilières pour les particuliers soumis à l'impôt sur le revenu.