Les résidences seniors représentent un nouveau monde à explorer pour l'investisseur LMNP. En fait, ce marché connaît une croissance continue et rapide et des changements résultant de l'évolution des mentalités des seniors à l'approche de 75 ans.
Chaque année, nous ouvrons 85 nouvelles résidences en France, souvent dans des quartiers encore peu équipés, avec de nouveaux concepts et positionnements. Le marché offre sécurité et opportunités aux investisseurs LMNP.
Retenez les points clés principaux pour mieux comprendre les changements que connaît ce secteur.
LES PAPY-BOOMERS ARRIVENT : L'INVESTISSEUR LMNP, UN NOUVEAU MARCHÉ S’OUVRE
L'année 2022 représente deux seuils symboliques : d'une part, franchir le cap des 1 000 résidences séniors en France, d'autre part, atteindre l'âge de 75 ans pour les personnes âgées nées après-guerre, la génération des papy-boomers.
UNE PROGRESSION SOUTENUE D'ENVIRON 85 NOUVELLES RÉSIDENCES PAR AN POUR LES PROCHAINES ANNÉES
Le nombre de résidences services seniors augmentera en fin d'année et atteindra les 1 147 établissements soit 92 273 logements. Les fortes tendances démographiques et sociologiques entraîneront une croissance qui devrait se maintenir, voire s'accélérer pendant plusieurs décennies.
UN CHANGEMENT RADICAL DE MENTALITÉ PAR RAPPORT À LA "GÉNÉRATION SILENCIEUSE"
La génération précédente est née dans l'entre-deux-guerres et a dû faire face au vieillissement. Avec des revenus plus élevés, les papy-boomers avaient accès aux soins médicaux et à la société de loisirs tout au long de leur vie. Ils approchent de 75 ans l'âge où la majorité d'entre eux commencent à perdre leur autonomie avec des valeurs et des attentes positives et actives :
- Individualiste et hédoniste, d’où l’importance pour la technologie et les services à domicile,
- Importance de la vie sociale, d’où une recherche de sociabilité et d’engagement, au sein d’associations notamment, en réponse à la réduction du cercle de proches, sensible à partir de 70 ans,
- Soin apporté au corps, à l’apparence,
- Volonté de maîtriser sa vie, d’où des comportements d’anticipation, de prévention et d’adaptation,
- Évolution du rapport au logement, d’où l’acceptation de la mobilité pour un domicile qui n’est plus le domicile historique.
A l'âge 75 ans, les « papy-boomers » vont traversent deux phases :
- la première est la phase de mobilité « facultative ». Les personnes sont encore indépendantes. Elles ont des envies de confort naturelles et matérielles. C’est pour répondre à ces attentes de mobilité choisie que les acteurs du marché proposent aujourd’hui les villages seniors de maisons, les résidences de services « tout à la carte », les résidences ouvertes, entièrement intégrées à leur quartier, dans l’hyper-centre des villes…
- la seconde est la phase de mobilité « préventive » qui concerne actuellement 2 millions de personnes. La priorité est de rompre l’isolement et de rétablir le lien social ainsi que de répondre à un besoin de sécurité matérielle et physique. Les personnes âgées « fragiles », peut-être déjà en perte d’autonomie, situés en zones périurbaines voire rurales, souhaitent se rapprocher du centre des agglomérations ou des centres urbains, et recherchent des services à domicile qui doivent remplacer l’aide « informelle » des proches, une offre de soins à proximité et un hébergement adapté.
Les résidences de services « classiques » sont la réponse standard des principaux leaders du marché : ces personnes âgées sont également le principal groupe cible. Ils représentaient plus de 30% des personnes âgées de 75 ans et plus en 2020, et leur nombre augmentera en moyenne de 3,2 % par an entre 2020 et 2030, soit 70 000 personnes de plus chaque année. Les individus "en perte d'autonomie" mais pas encore dépendants augmenteront également.
DES SITUATIONS TRÈS DIFFÉRENTES SELON LES TERRITOIRES
On ne vieillit pas de la même façon partout en France ; pendant longtemps, les territoires français ont été différents du fait des politiques d’aménagements, des mouvements de population.
Quatre types de territoires ont été identifiés par les acteurs du secteur du logement des séniors :
-Le type 1 : forte croissance des séniors, dans la population.
Ces territoires sont faiblement ou moyennement urbanisés. On compte des départements caractérisés par une population locale vieillissante, avec une éventuelle fuite des jeunes qui veulent poursuivre leurs études et trouver un emploi et, dans le même temps, par l’installation de retraités venus d’autres départements.
Les besoins d'accompagnement des personnes âgées vulnérables dans ces départements sont croissants. Si les zones côtières sont attractives pour les résidences seniors, l'arrière-pays peut avoir du mal à se fournir et les résidences à atteindre une taille critique.
-Le type 2 : croissance plus faible, mais forte proportion des personnes âgées dans la population
La plupart des territoires ont de faibles niveaux d'urbanisation. Du fait d'une natalité insuffisante et du départ des jeunes, la population de ces départements progresse peu ou pas. Il y a de la place pour les seniors dans ces territoires mais le manque de retraités fragilisera la croissance de cette population à l'avenir.
Trois départements se distinguent par leur forte urbanisation : les Alpes-Maritimes, le Var et la Loire.Il est difficile pour les acteurs du marché d'atteindre la taille critique de leurs résidences en milieu rural car il n'est pas toujours aisé de répondre aux besoins d'accompagnement des seniors.
-Le type 3 : forte croissance, mais proportion plus faible des personnes âgées
Une population de jeunes travailleurs et un faible taux de natalité limitent la proportion de personnes âgées dans la population. Le prix de l'immobilier peut affecter l'attractivité de certains territoires. La rétention des anciens actifs et l'attractivité des territoires pour les retraités sont quelques-unes des raisons pour lesquelles le nombre de seniors va continuer à croître. Au regard de cette croissance, l'offre de résidences seniors est souvent insuffisante et mal adaptée notamment en périphérie et dans la couronne périurbaine.
-Le type 4 : croissance faible, proportion réduite des séniors
Les départements sont tous fortement urbanisés, sauf pour l’Aube, les Ardennes et la Meuse. Paris ou le Rhône sont des pôles ou viennent les actifs et partent les retraités. Il n’y a pas assez de résidences séniors dans les départements les plus ruraux.
Carte infographie de France : les 4 types de territoires.
Malgré la croissance, l’offre des séniors est souvent insuffisante. L’analyse sociologique des séniors, ainsi que des territoires, montre que ces déficits sont soit des déficits de localisation, soit des déficits d’offre de service ne correspondant plus ou pas aux besoins des personnes âgées. Un investisseur avisé privilégiera des résidences situées dans des zones mal desservies mais de taille rentable offrant des prestations confort sécurité adaptées à la population cible.
UNE OFFRE EN CROISSANCE, DES ACTEURS ATTENTIFS À L'ÉVOLUTION DE LA DEMANDE
Les acteurs de la résidence seniors se sont restructurés en raison de l'évolution de la demande. La part des grands acteurs ne cesse de croître, malgré le fait que de nombreuses sociétés de gestion ne gèrent que quelques résidences. Quelques entreprises se sont démarquées en libérant des ressources supérieures qui leur permettront d'enrichir leur offre et de donner une plus grande stabilité aux investisseurs.
UN LEADER LOIN DEVANT, UN TOP 10 CONSOLIDÉ
L'enseigne Domitys leader du marché représente à elle seule 20,9% des logements en résidences seniors à fin 2021. Sa part de marché atteindra même 22,6% en 2023 grâce à la mise en service de 42 nouvelles résidences en 2022 et 2023. Le top 5 du marché est stable depuis plusieurs années maintenant. La consolidation des cinq est la confirmation de la maturation du marché.
La diversité et la consolidation des modèles économiques d'habitat pour seniors leur permettent aujourd'hui de suivre le niveau de vie d'une partie importante des seniors français. Par exemple, 45% des ménages de personnes âgées de 75 ans et plus peuvent prendre en charge les frais en résidences de service.
Les enseignes portées par des exploitants gestionnaires, affiliés ou liés en capital à des groupes de promotion immobilière ou intégrés, dominent le marché et sint un contributeur majeur à sa croissance. On assiste à une montée en puissance des géants spécialisés dans les EHPAD et des groupes de maisons de retraite.
UNE MATURATION DU MARCHÉ EN BONNE VOIE
L'avènement des ventes en bloc et des acquisitions importantes contribue à optimiser et à développer massivement le marché des résidences séniors. Elle accélère l'unification des modèles économiques et des stratégies de mise en œuvre.
La résidence pour personnes âgées reste un produit de diversification financière en matière d'investissement, recherchée par les investisseurs institutionnels (ventes en bloc) et les particuliers (sous le statut de LMNP, à souvent le dispositif Censi - Bouvard). Depuis la crise du Covid, la résilience des opérateurs a renforcé ce leadership. Reste à lever le dernier frein au développement du marché : une meilleure compréhension par les communes et les législateurs des spécificités de l'offre de résidence séniors.
TROIS GRANDS AXES DE DIVERSIFICATION
Afin de se démarquer face à la concurrence exacerbée et de répondre aux nouvelles attentes des "papy-boomers", les acteurs du marché ont décidé de diversifier leur offre en trois lignes.
- la différenciation socio-économique
- le ciblage des seniors selon leurs préférences et leur autonomie
- l’adoption d’une logique de parcours résidentiel
Des concepts innovants sont développés au sommet du marché du logement pour les personnes âgées, tels que les appartements en colocation, les communautés de colocation ou le co-living, la vie intergénérationnelle ou la vie inclusive.
UNE EXPANSION DANS LES TERRITOIRES PEU ÉQUIPÉS
La volonté des acteurs du marché de s'étendre au-delà de leurs régions d'implantation historiques qui disposent de nombreux attraits culturels, touristiques et naturels se confirme par la dernière vague d'équipements en résidences seniors.
Cependant, cette expansion se concentre encore sur les unités urbaines de 15 000 à 100 000 habitants à l'horizon qui contiennent près de 60 % de personnes âgées de 75 ans et plus.
