Quels critères à étudier pour un investissement ?
Cependant, comme pour tout investissement immobilier, plusieurs critères sont à prendre en compte avant de se décider pour un bien et d'investir dans un EHPAD.
Critère N°1 : l'état de la résidence et son âge.
Critère N°2 : masse critique et son compte d'exploitation
Critère N°3 : la qualité de l'exploitant et la qualité des prestations fournis
Critère N°4 : durée, fiabilité et transparence du bail commercial
Critère N°5 : politique de l'exploitant vis-à-vis de son écosystème, y compris des bailleurs.
Outre la qualité du bien et des services proposés par l'exploitant, l'investisseur doit également analyser avec soin la localisation de la résidence (environnement chaleureux et sécurisant, proximité des hôpitaux, bonne accessibilité, de préférence dans un quartier dépourvu d’établissements médicaux), que l'ancienneté du bien et la conformité aux normes en vigueur, son plan de travail, mais aussi la qualité du gestionnaire, notamment le bail commercial, qui fixe le montant du loyer et la répartition des la rémunération et le travail entre les différentes parties (notamment article 605 et 606 du Code civil).
Il y a une tendance à la concentration parmi de grands groupes de directeurs d'exploitation. Pour le paiement des loyers, la solidité financière sera un atout. Plus que tout autre achat LMNP, l'achat d'un EHPAD apporte un réel accompagnement et un vrai choix.
Les taux de rendement affichés ne sont pas les seuls critères utilisés. Un EHPAD à 4% de rendement avec un bail ferme de 9 à 12 ans peut être bien plus intéressant qu'un EHPAD à 5% avec un bail en tacite reconduction. De nombreux biens sont proposés sans véritables arguments et avec des durées de location très courtes.
